Jebkura lieta ir risināma.

Aktuāli

22. janvāris
Piezvanīt juristam
67 505 970
Jaunās izmaiņas LR Imigrācijas likumā
2017.gada 2.martā stājās spēkā grozījumi LR Imigrācijas likumā (turpmāk - Likums), saskaņā ar kuriem radās vairāki jauni iemesli, lai saņemtu termiņuzturēšanās atļauju Latvijā (turpmāk - TUA), kā arī nopietni tika mainīti nosacījumi, lai saņemtu TUA, pamatojoties uz ārvalsts komersanta pārstāvniecības reģistrāciju.
Bēgļa vai alternatīvā statusa saņemšanas noformēšana, aizsardzības noteikšana no izraidīšanas (izdošanas)
Juridiskais birojs INLAT PLUS piedāvā šādus pakalpojumus bēgļa vai alternatīvā statusa saņemšanas jomā:
Член Торгово-промышленной палаты Латвии Latvijas Tirdzniecības un Rūpniecības Kameras biedrs Member of the Latvian Chamber of Commerce and Industry

Īsi par mums

Juridiskais birojs "INLAT PLUS" no sava izveidošanās brīža 1996.gadā ir viena no visaktīvākajām un pazīstamākajām kompānijām, kas darbojas Latvijas Republikas juridisko pakalpojumu tirgū. Kompānijas sniegto juridisko pakalpojumu apjomi un veidi atbilst klientu (juridisko un fizisko personu) visizmeklētākajām prasībām.

Kontaktinformācija

Biroja adrese:
E-pasts:
Brīvības 40-15, LV-1050, Rīga, Latvija ip@inlatplus.lv
Tālr.:
Fakss:
(+371) 67505970
(+371) 26403577
(+371) 67505978

Kamēr vieni spriež, citi pērk

21.02.2007

Kamēr viedi prāti spriež - plīsīs vai neplīsīs nekustamā īpašuma tirgus burbulis, kamēr daži prognozē nekustamo īpašumu cenu stabilizāciju, bet citi to kāpumu, kamēr eksperti kritizē bankas par kredītu pieejamību, citi savukārt valdību par nesakārtoto nodokļu politiku, tikmēr vienkāršs cilvēks joprojām vēlas iegādāties vietu savas mājas celtniecībai. Lai gan vērojama uzsākusies mikrorajonu tipveida dzīvokļu cenu stabilizēšanās, zemes gabalu cenas kāpj. Ja arī Jūs esat nolēmuši iegādāties zemes gabalu, uz kura nākotnē ir plānots uzbūvēt ģimenes māju, ir vērts izlasīt šo rakstu, lai zinātu, kam pievērst pastiprinātu uzmanību, izvēloties konkrētu īpašumu un slēdzot pirkšanas-pārdošanas darījumu.

Parasti speciālisti iesaka pārbaudīt nekustamā īpašuma zemesgrāmatu apliecību, kurā ir redzams ne tikai īpašums un tā īpašnieks, bet arī dažādas īpašumam reģistrētas atzīmes par maksātnespēju, piedziņas vēršanu, aizliegumiem, pēcmantinieku iecelšanu un mantojuma līgumiem; lietu tiesības, kas apgrūtina nekustamu īpašumu un ķīlas tiesības.

Jāpiebilst, ka īpašnieks var uzrādīt pašreizējai situācijai neatbilstošu zemesgrāmatu, tāpēc iesakām ieskatīties pašiem ierakstos zemesgrāmatā, ko var izdarīt ne tikai, ierodoties personīgi zemesgrāmatā, bet arī ar internetbanku starpniecību.

Tagad maz ir īpašumu, kas nebūtu jau apgrūtināti ar ķīlas tiesībām, vai kuru iegādei netiktu izmantoti kredītlīdzekļi. Pirms nekustamā īpašuma iegādes ir jāsaņem zemes gabala pārdevēja kreditējošās bankas piekrišana nekustamo īpašumu atsavināt. Jāraugās, lai bankas izsniegtajā apliecinājumā būtu norādīts ne tikai uz pārdošanas brīdi esošais parāds, bet arī nosacījumi, saskaņā ar kuriem banka izsniegs nostiprinājuma lūgumu hipotēkas dzēšanai zemesgrāmatā.

Ja ieķīlāts īpašums tiks iegādāts par kredītlīdzekļiem un pārdevējs ir izvēlējies citu kredītiestādi, tad pusēm papildus pirkuma līgumam jāslēdz četrpusēja vienošanās, kurā tiek norādīta konkrēta notikumu secība - esošo pārdevēja kredītsaistību dzēšana, hipotēkas un īpašumtiesību reģistrēšanas kārtība, pirkuma maksas samaksas kārtība.

Vērts ir painteresēties, vai pārdodamais īpašums ir pārdevēja atsevišķs īpašums vai laulāto kopmanta, jo viens no īpašumtiesību reģistrācijas zemesgrāmatā atteikuma iemesliem var būt – pārdevēja laulātā piekrišanas neesamība. Laulāto kopmantas režīms aizliedz pārdevējam rīkoties ar šo nekustamo īpašumu bez otra laulātā piekrišanas (Civillikuma 90.pants). Pretēja rīcība kvalificējama kā aizlieguma pārkāpums, kas dod tiesības otram laulātajam attiecīgos darījumus apstrīdēt.

Bieži ierakstos zemesgrāmatās ir redzami dažādi servitūti, lietošanas kārtības noteikumi, reālnastas. Servitūts ir tāda tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemes gabalam par labu – tā nosaka Civillikuma 1130. pants. Pērkot konkrētu nekustamo īpašumu, pircējam ir jānoskaidro vai viņš pilnībā un neierobežoti varēs lietot savu iegādāto īpašumu. Dzīvē tas izpaužas kā viena kaimiņa atļauja otram kaimiņam izmantot savu īpašumu, lai piekļūtu pie ceļa vai pie kāda cita nekustamā īpašuma. Vai arī, piemēram – ceļa servitūts sešu metru platībā, kas nozīmē, ka zemes gabals ir apgrūtināts un tā īpašnieks nevar liegt pārvietoties pa savu zemesgabalu kaimiņam vai trešām personām, vai arī pārdošanā esošajam īpašumam ir noteikta aizsargjosla desmit metru platībā no blakus tekošās upītes, kas savukārt liecina, ka šajā aizsargjoslas teritorijā ir jāievēro dažādi ierobežojumi, pārsvarā ar apbūvi saistīti.

Jo īpaši pilsētās esošo zemesgabalu teritorijās varētu būt apgrūtinājumi, kas saistīti ar komunikācijām – sakaru līnijas, gāzes vadi, kanalizācijas sistēmas. Sliktāk ir tad, ja papīros apgrūtinājuma nav, bet dabā ir. Tā kā aizsargjosla ir zemes lietošanas apgrūtinājums un Aizsargjoslu likums nosaka, ka aizsargjoslas iezīmē zemes robežu plānos un ieraksta zemesgrāmatā, bet ar to saistītos izdevumus sedz komunikāciju objekta īpašnieks, tomēr bieži ir gadījumi, kad gāzes vadi vai to aizsargjoslas nav fiksētas zemesgrāmatās. Grozījumi Aizsargjoslu likumā, kas paredz, ka aizsargjoslas iezīmē zemes robežu plānos un ieraksta zemesgrāmatā par objekta īpašnieka naudu, tika veikti 2005. gada 22. jūnijā. Tas nozīmē, ka zemes īpašnieki var arī nezināt, kur konkrēti viņu zemē ir gāzes vadu aizsargjoslas. Ja puses var vienoties, iesakām izgatavot zemesgabala topogrāfiju, ar kuru tiks uzmērīts prakstiski viss – virszemes situācija un pat tas, ko nav iespējams ieraudzīt – pazemes komunikācijas. Lai gan topogrāfijas izgatavošanas process ir laikietilpīgs, tomēr tas ir pamatdokuments Jūsu iecerēm un plāniem uz nopirktā zemes gabala uzbūvēt māju.

Pirms pirkt zemes gabalu, jānoskaidro šī zemes gabala izmantošanas mērķis – vai nekustamajā īpašumā vispār saskaņā ar spēkā esošo Rīgas pilsētas vai kāda pagasta attīstības plānu drīkst būvēt individuālās dzīvojamās mājas. Jālūdz pārdevējam uzrādīt dokumentu, kas to apliecina. Tā var būt ne tikai izziņa par zemes gabala izmantošanas mērķi, bet arī vietējās būvvaldes apstiprināts arhitektūras un plānošanas uzdevums, kurā tiek norādīti mājas projektēšanas nosacījumi, kā arī to, kādu valsts un pašvaldību institūciju projektēšanas un tehniskie pieslēguma noteikumi būs nepieciešami.

Ja Jūsu izvēlētais zemesgabals ir ārpus pilsētas centra, noskaidrojiet komunikāciju pieslēgšanas iespēju. Jo tas vien, ka blakus Jūsu zemesgabalam ir elektrolīnija, nenozīmē, ka Jums būs lētākas pieslēgšanās izmaksas. Jāatzīst, ka bez komunālo pakalpojumu piegādātāja izstrādātajiem tehniskajiem noteikumiem - dokumenta, kurā norādīti nepieciešamie nosacījumi, kas jāievēro, lai pieslēgtos komunikācijām, ir grūti noskaidrot informāciju par to, no kura transformatora būs jāpieslēdzas elektrības saņemšanai.

Kad pārdevējs savu iespēju robežās ir noskaidrojis zemes gabala raksturlielumus, izmantošanas mērķi un zemes gabala atbilstību mājas būvniecībai, un pieņēmis lēmumu par konkrētā zemes gabala iegādi, pirms jebkura darījuma jāpārbauda otras darījuma puses tiesības un pilnvaras.

Nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā īpašnieka īpašumtiesības apstiprina izraksts no zemesgrāmatas (vai jebkuri citi dokumenti, kas apliecina īpašnieka tiesības uz īpašumu), kur ir redzams, kam pieder īpašuma tiesības uz atsavināmo īpašumu un vai šai personai vispār ir tiesības atsavināt konkrēto īpašumu.

Ja pārdevējs ir juridiska persona, tās vārdā parasti rīkojas izpildinstitūcija (valdes loceklis, valdes priekšsēdētājs u.c.). Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā ir iespēja saņemt izziņu par šī uzņēmuma amatpersonām un paraksta tiesībām. Jāpievērš uzmanība arī tam, ka LR likumdošana komerctiesību jomā pieļauj divu un vairāk amatpersonu kopīgas paraksta tiesības, t.i. jebkurš līgums tiek parakstīts kopīgi. Itin bieži uzņēmumi uzdevumu īstenošanai izsniedz dažāda veida pilnvaras, tām jāpievērš pastiprināta uzmanība, jo šādu pilnvaru izdot viegli, un arī atsaukt nav pārāk sarežģīti, bet pārbaudīt, vai pilnvaras jau nav atsauktas, lasot “Latvijas Vēstneša” visus numurus, gana apgrūtinoši.

Izsniegto pilnvaru teksti ir jāizlasa vārds vārdā un jāpārbauda pilnvarojuma apjoms – vai pilnvarniekam vispār ir tiesības atsavināt vai jebkādi citādi apgrūtināt pilnvardevēja īpašumu. Nereti gadās, ka pilnvara ir paredzēta pilnīgi visam sākot ar komunālo un nodokļu maksājumu veikšanu, apsaimniekošanu un pārvaldīšanu un beidzot ar dažādu dokumentu saņemšanu no trešām pusēm, tikai ne īpašuma atsavināšanai.

Pēc pārdevēja pilnvaru un nekustamā īpašuma dokumentācijas iepazīšanas, var uzsākt nekustamā īpašuma pirkšanas darījumu, pilnīgi visus darījuma aspektus atrunājot pirkuma līgumā (vai tā pielikumos).

Ja pircējam ar savā rocībā esošiem finansu līdzekļiem nepietiek, lai pilnībā segtu īpašuma pirkuma summu, sākotnēji var noslēgt rokas naudas līgumu, kas apliecinās pircēja apņemšanos pirkt un pārdevēja pienākumu pārdot īpašumu par savstarpēji atrunātu cenu. Pēc tam pircējs sevis izvēlētā bankā iesniedz kredīta pieteikumu (ja nepieciešams, papildus arī nekustamā īpašuma novērtējumu u.c. dokumentus). Nākamais posms – pirkuma līguma parakstīšana (paraugs zemāk). Visaktuālākais jautājums – kā tad ar pirkuma summas maksāšanu – pirms pircēja īpašumtiesību reģistrēšanas zemesgrāmatā vai pēc tās. Saprotams, ka pircējs vēlas naudu atdot tikai pēc tam, kad būs redzējis zemesgrāmatu apliecību, kurā viņš būs nekustamā īpašuma likumīgs īpašnieks, toties pārdevējs var pamatoti šaubīties, vai pēc īpašuma pārreģistrācijas uz pircēja vārda ar pirkuma summas saņemšanu nebūs problēmu. Tāpēc visideālākais risinājums šajā situācijā ir darījuma konta līguma noslēgšana jebkurā bankā. Banka ir sava veida drošs starpnieks, kas par atlīdzību, tur pircēja iemaksātu pirkuma maksu un atdod to pārdevējam tiklīdz uz pircēja vārda ir reģistrēts nekustamais īpašums.

Paralēli pirkuma līguma reģistrēšanai zemesgrāmatā, banka uzliek nekustamam īpašumam ķīlas apgrūtinājumu, norādot pircēja paņemto aizdevuma summu, termiņus, procentus utt.

Visi šie nosacījumi obligāti ierakstāmi pirkuma līgumā, lai nerastos pārpratumi un domstarpības, neaizmirstot noteikt, kura puse – pircējs vai pārdevējs veiks katras konkrētās darbības un cik ilgā termiņā, kā arī kas segs visu nepieciešamo dokumentu sastādīšanas, notariālas apstiprināšanas izdevumu un valsts nodevu apmaksu. Pēc darījuma konta līguma un pirkuma līguma nosacījumu izpildes pārdevējs saņem sev pienākošos pirkuma summu.

Pircējam ir jāatceras, ka pilsētas vai pagasta pašvaldībai ir tiesības izmantot nekustamā īpašuma pirmpirkuma tiesības. Lai gan pirmpirkuma tiesības neattiecas uz nekustamo īpašumu, no kura atsavina domājamo daļu un kurš paliek pārdevēja un pircēja kopīpašumā, tomēr katra pircēja paša izvēlē ir piemērot šo tautā populāro metodi vai nē, jo iepriekš jau jāapsver, kas notiks, ja pārdevējs atteiksies pārdot atlikušo nekustamā īpašuma domājamo daļu vai kaut kādu citu iemeslu dēļ pirkuma darījums nenotiks. Jūs paliksiet zemes gabala kopīpašnieki. Laikam lieki ir atgādināt, ko nozīmē būt kopīpašumā.

Ja Jūs iegādājaties zemes gabalu kā vienotu veselumu, ne vēlāk kā divdesmit dienu laikā no pārdošanas akta saņemšanas dienas domei savā sēdē ir jāizlemj jautājums par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, kā arī jānosūta domes lēmuma noraksts nekustamā īpašuma pārdevējam un attiecīgās administratīvās teritorijas zemesgrāmatu nodaļai. Nedrīkst aizmirst, ka pēc tam, kad pilsētas vai pagasta pašvaldībai ir iesniegts pārdošanas akta noraksts, līgumslēdzējiem nav tiesību atkāpties no līguma, to grozīt vai papildināt. Tikai pēc divdesmit dienu iztecēšanas, nekustamā īpašuma pirkšanas-pārdošanas dokumentus var reģistrēt zemesgrāmatu nodaļā.

Jāpiemetina, ka Latvijas Republikas nepilsonim, iegādājoties zemes gabalu, jāsaņem vietējās pašvaldības domes piekrišana nekustamo īpašumu atsavināt tieši Jums. Ar pirkuma līgumu un aizpildītu iesniegumu, kā arī klāt pievienotu zemesgrāmatas nostiprinājuma izrakstu un robežu plānu jāvēršas domē, un divdesmit darba dienu laikā tiek izsniegta atbilde. Prakse liecina, ka nepilsoņi slēdzot pirkuma līgumus atrunā, kas notiks, ja dome neiedos piekrišanu. Parasti pircējam tiek dota iespēja uzrādīt trešo personu savā vietā. Tas bija tikai vispārīgs ieskats zemes gabala pirkšanas-pārdošanas darījumā, tāpēc pirms parakstīt līgumu, vienmēr iesakām izmantot speciālistu padomus.
/ Santa Gāršniece, Latvijas Ekonomists /
Patika informācija? Dalīties