Jebkura lieta ir risināma.

Aktuāli

22. septembris
Piezvanīt juristam
67 505 970
Grozījumi LR Imigrācijas likumā
2018.gada 1.janvārī stājās spēkā grozījumi Imigrācijas likumā, kuri paredz izņēmumu atcelšanu dažām ārzemnieku kategorijām, kuriem nebija jāmaksā valsts nodeva pirmo reizi, atkārtoti pieprasot termiņuzturēšanās atļauju.
Jaunās izmaiņas LR Imigrācijas likumā
2017.gada 2.martā stājās spēkā grozījumi LR Imigrācijas likumā (turpmāk - Likums), saskaņā ar kuriem radās vairāki jauni iemesli, lai saņemtu termiņuzturēšanās atļauju Latvijā (turpmāk - TUA), kā arī nopietni tika mainīti nosacījumi, lai saņemtu TUA, pamatojoties uz ārvalsts komersanta pārstāvniecības reģistrāciju.
Член Торгово-промышленной палаты Латвии Latvijas Tirdzniecības un Rūpniecības Kameras biedrs Member of the Latvian Chamber of Commerce and Industry

Īsi par mums

Juridiskais birojs "INLAT PLUS" no sava izveidošanās brīža 1996.gadā ir viena no visaktīvākajām un pazīstamākajām kompānijām, kas darbojas Latvijas Republikas juridisko pakalpojumu tirgū. Kompānijas sniegto juridisko pakalpojumu apjomi un veidi atbilst klientu (juridisko un fizisko personu) visizmeklētākajām prasībām.

Kontaktinformācija

Biroja adrese:
E-pasts:
Brīvības 40-15, LV-1050, Rīga, Latvija ip@inlatplus.lv
Tālr.:
Fakss:
(+371) 67505970
(+371) 26403577
(+371) 67505978

Kopīpašuma reāla sadale

14.11.2005
Cik ilgi pastāv īpašums, tik ilgi pastāvēs arī iespēja personām kļūt par kopīpašniekiem. Var mēģināt no tā izvairīties, taču personas atrašanās kopīpašnieka statusā var notikt arī neveicot noteiktas darbības. Līdz ar to vienmēr būs kāds, kam šāds stāvoklis būs nepieņemams un persona mēģinās to izbeigt, prasot savas kopīpašuma daļas izdalīšanu. Šajā rakstā apskatīsim iespējas kopīpašumu sadalīt, kā arī praktiskās problēmas, dzīvē realizējot kopīpašnieku daļu izdalīšanu.

Civillikums paredz ne tikai brīvas tiesības rīkoties ar īpašumu, bet arī dažādus īpašuma aprobežojumus. Kā viens no šādiem aprobežojumiem ir kopīpašums. Tātad situācija, kad vairākas personas kopā ir iegādājušās vai mantojušas vienu lietu. Civillikuma definīcija “aprobežojums, kas attiecas uz īpašumu visā tā apjomā” nozīmē, ka aprobežojums attiecas uz visiem īpašuma elementiem – valdījumu, lietojumu, rīcību, tiesību gūt ienākumus, tiesību atprasīt īpašumu no katras trešās personas u.tml.

Kopīpašumā aprobežojums izpaužas, ka rīkoties ar kopīpašuma tiesības priekšmetu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Ja vairāki brāļi un māsas ir mantojuši vecāku zemes gabalu un lauku mājas, tad jebkura rīcība ar vienam bērnam piederošām domājamām daļām ir saskaņojama ar pārējiem domājamo daļu īpašniekiem (mājas rekonstrukcija, apkures sistēmas maiņa utml,). Un ja rīkojas pretēji, tas ir bez atļaujas, tad šī rīcība nav spēkā, kā arī uzliek vainīgajam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus.

Kopīpašniekiem ir arī tiesības uz ienākumu, kas tiek iegūti no kopējā īpašuma, iegūšanas atbilstoši katra domājamajai daļai, kā arī zaudējumu nešanai, piemēram, ja īpašumam nepieciešams remonts, tad izdevumus (nepieciešamos un lietderīgos) sedz visi kopīpašnieki proporcionāli savai daļai kopīpašumā. Jāatceras, ka arī pārdodot savu kopīpašuma daļu citai personai, pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā no pirkuma līguma noraksta saņemšanas brīža pieder pirmpirkuma tiesība, kas nozīmē, ka visiem kopīpašniekiem ir tiesības par tiem pašiem pirkuma līguma (kā arī to pašu pirkuma cenu) nosacījumiem iegādāties kopīpašuma daļu.

Rezumējot var teikt, ka Civillikumā regulētās tiesības nav labvēlīgas kopīpašumam, jo ir atzīta katra kopīpašnieka tiesība prasīt kopīpašuma dalīšanu jebkurā laikā. Tieši pats kopīpašnieka statuss un uz to vērstie ierobežojumi dod pamatu kopīpašniekam būt neapmierinātam ar savu atkarību lēmumu pieņemšanā un rīcībā ar savu domājamo daļu. Tāpēc, lai precīzi izprastu šo aprobežojumu būtību, jāpieskaras jautājumam par kopīpašnieka un kopīpašnieku statusu un normām, kas reizē to regulē un arī papildus liek aizdomāties par kopīpašumu kā tiesisku stāvokli, kas neizraisa stabilitātes sajūtu kopīpašniekos. Tāpēc jānorāda, ka viss kopīpašums savos pamatos un tā atspoguļojumā tiesību normās attaisno vēlēšanos izbeigt kopīpašuma attiecības. Bez visu kopīpašnieku piekrišanas nav pieļaujams ne lietas remonts, ne pārmaiņas zemes izmantošanā, ne celtnes nojaukšana, ne arī kāda cita veida rīcība, kas tieši ietekmē lietas būtību, īpašuma ekonomisko vai tiesisko stāvokli. Līdz ar to katrs kopīpašnieks, kuram pieder kopīpašumā kaut vai tikai neliela daļa, var ietekmēt to kopīpašnieku, kuriem pieder lielākā daļa no kopīpašuma priekšmeta, iespējas rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu. Katram būves īpašniekam likums paredz pienākumu, lai aizsargātu sabiedrisko drošību, uzturēt savu būvi tādā stāvoklī, ka no tās nevar rasties kaitējums ne kaimiņiem, ne garāmgājējiem, ne arī tās lietotājiem. Tādējādi, ja kāds no kopīpašniekiem veic nepieciešamos ieguldījumus kopīpašuma priekšmetā, tad pārējiem kopīpašniekiem ir pienākums segt šos izdevumus samērā ar viņu domājamām daļām. Cits jautājums, ja kopīpašnieks ir veicis nevis nepieciešamos izdevumus, bet gan, piemēram, greznuma, tad šādu izdevumu segšanu atbilstoši savām daļām no pārējiem kopīpašniekiem tas var prasīt tikai tad, ja šie izdevumi ir bijuši saskaņoti ar šiem kopīpašniekiem. Līdz ar ko kopīpašnieks nav pilnīgi brīvs savā rīcībā ar savu īpašumu un no viņa jebkurā brīdī var tikt prasīts, lai tas, kaut gan pilnīgi nepiedalīdamies apsaimniekošanā, segtu savu daļu izdevumu. No vienas puses tas ir tikai un vienīgi taisnīgi, bet no otras puses tieši šis moments var būt par impulsu prasīt savas domājamās daļas izdalīšanu.

Vai kopīpašumu ir iespējams sadalīt? Runājot par kopīpašuma sadalīšanu, vispirms ir jāuzsver, ka Civillikumā ir paredzēti divi veidi, kā meklēt risinājumu, vēloties sadalīt kopīpašuma priekšmetu:
  1. Labprātīgais - kopīpašnieki savā starpā vienojas par kopīpašuma sadales variantu, izstrādā reālas sadales projektu, noslēdz līgumu (ko mēs piedāvājam arī apskatīt zemāk);
  2. Ceļot prasību tiesā par kopīpašuma sadali.
  3. Tiesā var vērsties tikai pēc tam, ja pašu starpā nav iespējams panākt vienošanos par kopīpašuma reālu sadali. Un tiesa to var izšķirt šajos četros veidos:
  4. kopīpašuma priekšmetu (piemēram, zemi) sadala reāli, katram īpašniekam iedalot savu zemes gabalu (ja arī kopīpašumu var reāli dalīt un ierādīt katram daļu dabā, tomēr dzīvē var izrādīties, ka nav iespējams precīzi sadalīt. Tādā gadījumā tas, kas iegūst lielāku zemes gabalu salīdzinājumā ar sev piederošajām domājamām daļām, pārējiem kompensē starpību);
  5. kopīpašuma priekšmetu (piemēram, vienstāva nelielu ēku) atdod vienam kopīpašniekam, uzliekot pienākumu samaksāt pārējiem kopīpašniekiem viņu daļas naudā (lai gan tas ir Civillikumā regulēts dalījums, bet ne vienmēr prasītājs tiesā saprot, kā gan tas iespējams, ka tiesa to var izlikt no ēkas, kaut gan piešķirot kompensāciju);
  6. kopīpašumu priekšmetu (piemēram, daudzdzīvokļu īres namu) pārdod, izdalot iegūto naudu kopīpašnieku starpā (kopīpašnieki var vienoties par cenu, paši atrodot pircēju, kas apmierina visus kopīpašniekus. Ja vienoties tomēr nevar, tad īpašumu var nodot labprātīgā pārdošanā izsolē tiesas ceļā. Izsoles ceļā iegūtā nauda tiek sadalīta starp kopīpašniekiem proporcionāli viņu domājamām daļām);
  7. vai arī lozējot nosaka, kurš paturēs pašu īpašumu un izmaksās pārējiem viņu daļas naudā (kuriozi, bet izloze var notikt praktiski jebkādā veidā, pat no cepures velkot arī zīmītes, galvenais nosacījums ir protokolēt izlozes norisi tiesas sēdē).

Paskatīsimies, ar ko būs jāsaskaras kopīpašniekiem, ja viņi radīs kopīgu valodu un abi labprātīgi vēlēsies izbeigt kopīpašuma jūgu. Praktiskajā dzīvē kopīpašuma dalīšanā jāvadās no attiecīgās apdzīvotās vietas būvnormatīviem, apbūves noteikumiem un pilsētas attīstības plāna. Runājot par vēlmi sadalīt nekustamo īpašumu pilsētā, pārsvarā gadījumu jārēķinās ar zināmiem remontdarbiem (iespējams, ka pat ļoti iespaidīgiem) un izmaiņām telpu plānojumos. Rīgā veicot jebkuras ēkas rekonstrukciju, jāsaņem Arhitektūras pārvaldes un Rīgas pilsētas kultūras pieminekļu aizsardzības inspekcijas atļauja ar pārbūvei izvirzītajām prasībām. Arī vēloties reāli sadalīt nekustamo īpašumu Rīgā, ir jāsaņem atzinums no Rīgas pilsētas Arhitektūras pārvaldes, par iespēju konkrēto nekustamo īpašumu sadalīt. Vispirms Valsts Zemes dienestā ir jāsaņem sadalāmajai būvei inventarizācijas lieta uz katru jauno īpašuma priekšmetu, t.i. atsevišķo ēkas daļu un zemes robežu plānus jaunizveidojamajiem zemesgabaliem, kuri tiek izgatavoti pamatojoties uz mērnieka izstrādātu projektu.

Pilsētas vai pašvaldības attīstības departamenta arhitektūras pārvalde, sniedzot savu slēdzienu par mērnieku izveidoto zemesgabalu plānu un ēkas sadales projekta atbilstību vadās no pilsētas vai pašvaldības izstrādātā attīstības plāna un izvērtē sadales atbilstību arī attīstības plānā iestrādātajām tendencēm par pilsētas infrastruktūras attīstības perspektīvām. Lai dotu savu atzinumu, Arhitektūras pārvalde vadīsies arī no pilsētas apbūves noteikumiem, kuri paredz vairākus priekšnosacījumus apbūves teritorijām, ēkām un būvēm kopā ar pagalmiem, brauktuvēm utml. kopumā. Viens no svarīgākajiem faktoriem pie kopīpašuma sadales, ir apbūves noteikumos noteiktais jaunizveidojama zemesgabala minimālais lielums, kas savrupmājai Rīgā (ārpus Rīgas – var būt savādāk) ir noteikts 600 m2 platībā, dvīņu mājas pusei – 400 m2 platībā, bet rindu mājas sekcijai – 300 m2 platībā, pie nosacījuma, ja ar detālplānojumu nav noteikts citādi. Ir arī papildus nosacījumi, kas nosaka, ka savrupmāju, dvīņu vai rindu māju apbūvē kopējais apbūves laukums nedrīkst pārsniegt 30% no zemesgabala platības un apbūves intensitāte nedrīkst pārsniegt 40%.

Lai reāli sadalīto īpašumu nostiprinātu Zemesgrāmatā, nepieciešams, ka:
  1. katram īpašniekam ir atsevišķs zemes gabals, uz kura atrodas viņa ēkas vai ēkas daļa, un zemes gabalam ir piešķirts kadastra numurs;
  2. katram atdalītajam nekustamajam īpašumam pašvaldība noteikusi adresi;
  3. katrai dzīvojamās mājas daļai un saimniecības ēkām kā patstāvīgam īpašumam iekārtota inventarizācijas lieta;
  4. kā arī kopīpašnieku vienošanās jeb kopīpašuma reālās sadales līgums, ko piedāvājam apskatīt kā paraugu (viens no visbiežāk sastopamajiem gadījumiem dzīvē – puses ir divi kopīpašnieki, ar 1000 kv.m lielu zemes gabalu, vecu vienstāvu koka māju, kurā viens var atļauties rekonstruēt savu pusi, bet otrs nevar vai arī nevēlas):

KOPĪGĀ ĪPAŠUMA REĀLĀS SADALES LĪGUMS

Rīgā,
divi tūkstoši _____ gada _____________ (200__.gada ________)

1.

Ar Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļas tiesnešu lēmumiem _____________ (kopīpašnieka vārds, uzvārds), personas kods: ______________, nostiprinātas īpašuma tiesības uz ½ domājamām daļām, un ________________ (kopīpašnieka vārds, uzvārds), personas kods: _______________ uz ½ domājamām daļām no nekustamā īpašuma, kas atrodas ___________ ielā Nr. ____ (ar vārdiem), Rīgā, kadastra numurs __________________, kurš viss sastāv no:
a) zemes gabala _______ kv.m platībā, Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījums Nr._________;
b) uz zemes gabala esošās divstāvu dzīvojamās mājas.

2.
Saskaņā ar abu kopīpašnieku brīvas gribas izpaudumu, pamatojoties uz Latvijas Republikas Civillikuma 1074.pantu, Rīgas pilsētas Būvvaldes vadītāja ________________ (vārds, uzvārds) 200__.gada ____________ saskaņoto zemes ierīcības projektu, Rīgas pilsētas Būvvaldes Arhitektūras nodaļas vadītāja _________________ (vārds, uzvārds) 200__.gada ___________ saskaņoto ēkas sadalījuma projektu, SIA “____________” zvērināta mērnieka _______________(vārds, uzvārds) izstrādātajiem zemes robežu plāniem, Valsts Zemes dienesta izgatavotajām būvju tehniskajām inventarizācijas lietām, līdzīpašniekiem paužot brīvu gribu, nekustamais īpašums _______________ ielā Nr. ______ (ar vārdiem) Rīgā, kadastra numurs ______________, reāli tiek sadalīts 2 (divos) patstāvīgos nekustamos īpašumos ar atsevišķām adresēm un kadastra numuriem.

Līdzīpašnieki vienojas, ka:

___________________(vārds, uzvārds) īpašumā paliek:
a) zemes gabals _____ (ar vārdiem) kv.m platībā, kas Rīgas pilsētas Būvvaldes vadītāja __________________ (vārds, uzvārds) 200__.gada _____________ saskaņotajā zemes ierīcības projektā apzīmēts ar “B” ar kadastra numuru _____________, kura robežas noteikusi Sabiedrība ar ierobežotu atbildību “____________” zvērināta mērnieka ____________ (vārds, uzvārds) (licences Nr.____) personā un reģistrējis Nekustamā īpašuma Valsts kadastra reģistrs;
b) dzīvojamā māja ar adresi: Rīga, _____________ ielā Nr._____ (ar vārdiem), būves kadastra apzīmējums ________________ tips - vienstāva koka māja bez pagraba.

____________________ (vārds, uzvārds) īpašumā paliek:

a) zemes gabals _______ (ar vārdiem) kv.m platībā, kas Rīgas pilsētas Būvvaldes vadītāja ________________ (ar vārdiem) 200__.gada ____________ saskaņotajā zemes ierīcības projektā apzīmēts ar “A” ar kadastra numuru _________________, kura robežas noteikusi Sabiedrība ar ierobežotu atbildību “___________” zvērināta mērnieka ________________ (vārds, uzvārds) (licences Nr.___) personā un reģistrējis Nekustamā īpašuma Valsts kadastra reģistrs;
b) dzīvojamā māja ar adresi: Rīga, ______________ ielā Nr. ____ (ar vārdiem), būves kadastra apzīmējums _______________, tips – vienstāvu mūra māja bez pagraba, kuras rekonstrukcija uzsākta saskaņā ar sertificēta arhitekta ________________(vārds, uzvārds) (lic.Nr. ________) izstrādātu tehnisko projektu un Rīgas pilsētas Būvvaldes izsniegtu būvatļauju Nr.__________.

3.
Līdzīpašnieki atzīst, ka abu nekustamo īpašumu zemes robežu plāni, inventarizācijas lietas un zemes ierīcības projekts ir līguma obligātas sastāvdaļas kā šī Līguma pielikumi.

4.
Norēķins par sadalītā īpašuma ienākumiem un izdevumiem starp līdzējiem ir nokārtots un uz šī līguma parakstīšanas dienu viņiem vienam pret otru šai ziņā nav nekādu materiālu vai cita rakstura prasību.
Visus valsts un pašvaldību noteiktos maksājumus un citus maksājumus par sadalītajiem nekustamajiem īpašumiem, katrs īpašnieks par savu īpašumu maksā sākot ar brīdi, kad Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļā tiek reģistrēti abi īpašumi kā patstāvīgi īpašumi.

5.

Līdzēji slēdzot šo līgumu labi apzinās šāda īpašuma sadales līguma nozīmi, piekrīt visiem šī līguma punktiem, atzīst līgumu par pareizu un atsakās celt viens pret otru jebkādas Latvijas Civillikumā paredzētās kompensācijas prasības, kā arī atsakās apstrīdēt un prasīt tā atcelšanu pārmērīgu zaudējumu dēļ.

6.
Kopīgā īpašuma reālā sadale korroborējama Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļā.

7.
Līgums sastādīts un parakstīts trijos identiskos eksemplāros, viens eksemplārs _______________ (vārds, uzvārds), viens _____________ (vārds, uzvārds), viens iesniedzams Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļā.

8.
Līdzēji apliecina, ka sapratuši šī līguma saturu un nozīmai, ka līgums atbilst viņu gribai, par ko parakstās zem līguma.

[vārds, uzvārds] ___________________________

[vārds, uzvārds] ___________________________

Nobeigumā: lai gan kopīpašums daudzējādi ierobežo kopīpašnieka rīcību, tas tomēr ir dzīvē izplatīts un bieži sastopams. Tas ir saistīts gan ar privatizācijas procesu (dzīvojamo māju kopējo daļu atrašanās dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā), gan vienkārši ar praktisku nepieciešamību (piemēram, kad dibinot sabiedrību nepieciešams piesaistīt vairāk finansu resursu, tad rodas nepieciešamība pieaicināt vēl citus dalībniekus).

Kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšanai noteikti vajadzētu izvēlēties rakstveida formu, jo pie strīda par kopīpašuma reālu sadali izšķiršanas tiesas ceļā, tiesa respektēs jau iedibināto kārtību kopīpašnieku vidū un panāktās vienošanās. Ja tomēr neizdodas vienoties kopīpašniekiem savā starpā, prasītājam tiesā par nekustamā kopīpašuma reālu sadali jāiesniedz dzīvē realizējams un saskaņots sadales projekts, pretējā gadījumā, tiesai noraidot prasījumu, sadale nenotiks un problēma pēc būtības netiks atrisināta. Ēku var reāli sadalīt, bet tikai pa vertikāli un tā lai katram īpašumam būtu šķirtas visas komunikācijas. Te praktiski var būt runa par dvīņu mājām, kur jau pēc to konstrukcijas pastāv it kā divas atsevišķas daļas, vai arī par dzīvojamo māju sadalīšanu pēc sekcijām. Nekustamais īpašums, kas sastāv no zemes, pārsvarā vienmēr ir dalāms. Izņēmums ir gadījumi, kad to ierobežo attiecīgās administratīvās teritorijas būvnoteikumi vai arī perspektīvais attīstības plāns, kas paredz nākotnē kādu apgrūtinājumu, kas pašreizējā situācijā neļauj dalīt zemi. Ne vienmēr pastāv iespēja izvairīties no nokļūšanas kopīpašumā, toties vienmēr pastāv likumā paredzēta iespēja – izstāties no tā.

/ Santa Gāršniece /
Patika informācija? Dalīties