Nekustamā īpašuma iegāde

(ar pircēja interešu aizstāvības elementiem)

Pēdējos gados Latvijā valda nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas bums, tiek pārdots un pirkts viss – dzīvokļi vēl neuzbūvētās mājās, parcelēti zemes gabali un milzīgas īres mājas ar visiem īrniekiem. Neskatoties uz jauniem nekustamo īpašumu piedāvājumiem un nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem, nemainīga paliek pircēju un pārdevēju vēlēšanās pēc iespējas maksimalizēt savu tiesību un interešu aizstāvēšanu darījuma laikā.

Šajā rakstā izanalizēsim ne tikai vienu no biežākajām juristu praksē sastopamām situācijām, kad pircējs nekustamo īpašumu iegādājas ar kredītlīdzekļu starpniecību, bet arī tos juridiskos aspektus nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumā, kam visvairāk jāpievērš sava uzmanība, iegādājoties jebkādu nekustamo īpašumu.

Pirms jebkura darījuma, vai tā būtu nekustamā īpašuma atsavināšana, telpu nomāšana vai būvniecības kompānijas pakalpojumu pasūtīšana, ir jāpārbauda otras darījuma puses tiesības un pilnvaras. Nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā īpašnieka īpašumtiesības apstiprina izraksts no Zemesgrāmatas (vai jebkuri citi dokumenti, kas apliecina īpašnieka tiesības uz īpašumu), kur ir redzams, kam pieder īpašuma tiesības uz atsavināmo īpašumu un vai šai personai vispār ir tiesības atsavināt konkrēto īpašumu. Nostiprinājuma uzraksts no Zemesgrāmatu nodaļas (nevis zemesgrāmatu apliecība) parāda, vai nekustamam īpašumam nav apgrūtinājumi (hipotēkas, ķīlas, tiesu izpildītāju atzīmes, jau noslēgti rokas naudas līgumi, laulības līgumi utml.). To var saņemt ne tikai Zemesgrāmatā, bet arī ar interneta banku starpniecību. Ja pārdevējs ir juridiska persona, tās vārdā parasti rīkojas izpildinstitūcija (valdes loceklis, valdes priekšsēdētājs u.c.). Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā ir iespēja saņemt izziņu par šī uzņēmuma amatpersonām un paraksta tiesībām. Jāpievērš uzmanība arī tam, ka LR likumdošana komerctiesību jomā pieļauj divu un vairāk amatpersonu kopīgas paraksta tiesības, t.i. jebkurš līgums tiek parakstīts kopīgi. Itin bieži uzņēmumi uzdevumu īstenošanai izsniedz dažāda veida pilnvaras, tām jāpievērš pastiprināta uzmanība, jo šādu pilnvaru izdot viegli, un arī atsaukt nav pārāk sarežģīti, bet pārbaudīt, vai pilnvaras jau nav atsauktas, lasot “Latvijas Vēstneša” visus numurus, gana apgrūtinoši.

Izsniegto pilnvaru teksti ir jāizlasa vārds vārdā un jāpārbauda pilnvarojuma apjoms – vai pilnvarniekam vispār ir tiesības atsavināt vai jebkādi citādi apgrūtināt pilnvardevēja īpašumu.

Nereti gadās, ka pilnvara ir paredzēta pilnīgi visam sākot ar komunālo un nodokļu maksājumu veikšanu, apsaimniekošanu un pārvaldīšanu un beidzot ar dažādu dokumentu saņemšanu no trešām pusēm, tikai ne īpašuma atsavināšanai.

Bez īpašumtiesību apliecinošiem dokumentiem, Pircēja interesēs ir noskaidrot arī visu pārējo nekustamā īpašuma dokumentu atbilstību nekustamā īpašuma faktiskajam stāvoklim. Kā viens no šādiem dokumentiem ir būves (dzīvokļa, mājas, nedzīvojamo telpu) inventarizācijas lieta. Bieži praksē telpu rekonstrukcija un sienu pārbīde tiek veikta bez vajadzīgām saskaņošanām, līdz ar to inventarizācijā ir (vai var parādīties, ja Pircējam būs nepieciešamība atjaunot inventarizācijas lietu, kuras derīguma termiņš ir 5 gadi) nelikumīgas būvniecības pazīmes, kuras pircējam nāksies novērst par saviem līdzekļiem, ja vien atbildība par to netiks savlaicīgi, parakstot līgumu, novirzīta uz pārdevēju.

Iegādājoties savā īpašumā zemes gabalu, ieteicams pievērst uzmanību zemes lietošanas mērķim – ne visu var transformēt un pārvērst apbūves zemē, līdz ar to piedāvājam pieprasīt no pārdevēja vai saņemt pašam izziņu no vietējās pašvaldības Jūs interesējošā zemes gabala tagadējās lietošanas un paredzamās (perspektīvās) lietošanas mērķi.

Jāatceras arī, ka nekustamā īpašuma īpašniekam var būt laulātais, kas ne vienmēr būs ierakstīts zemesgrāmatu apliecībā. Tāpēc, ja īpašums ir laulāto kopīpašums, darījuma slēgšanas laikā ir jāsaņem laulātā piekrišana atsavināt nekustamo īpašumu.

Pēc pārdevēja pilnvaru un nekustamā īpašuma dokumentācijas iepazīšanas, var uzsākt nekustamā īpašuma pirkšanas darījumu, pilnīgi visus darījuma aspektus atrunājot pirkuma līgumā (vai tā pielikumos).

Ja pircējam ar savā rocībā esošiem finansu līdzekļiem nepietiek, lai pilnībā segtu īpašuma pirkuma summu, sākotnēji var noslēgt rokas naudas līgumu, kas apliecinās pircēja apņemšanos pirkt un pārdevēja pienākumu pārdot īpašumu par savstarpēji atrunātu cenu. Pēc tam pircējs sevis izvēlētā bankā iesniedz kredīta pieteikumu (papildus arī nekustamā īpašuma novērtējumu u.c. dokumentus). Nākamais posms – pirkuma līguma parakstīšana (paraugs zemāk). Visaktuālākais jautājums – kā tad ar pirkuma summas maksāšanu – pirms pircēja īpašumtiesību reģistrēšanas zemesgrāmatā vai pēc tās. Saprotams, ka pircējs vēlas naudu atdot tikai pēc tam, kad būs redzējis zemesgrāmatu apliecību, kurā viņš būs nekustamā īpašuma likumīgs īpašnieks, toties pārdevējs var pamatoti šaubīties, vai pēc īpašuma pārreģistrācijas uz pircēja vārda ar pirkuma summas saņemšanu nebūs problēmu. Tāpēc visideālākais risinājums šajā situācijā ir darījuma konta līguma noslēgšana jebkurā bankā. Banka ir sava veida drošs starpnieks, kas par atlīdzību (no 70 līdz 150 latiem), tur pircēja iemaksātu pirkuma maksu un atdod to pārdevējam tiklīdz uz pircēja vārda ir reģistrēts nekustamais īpašums.

Paralēli pirkuma līguma reģistrēšanai zemesgrāmatā, banka uzliek nekustamam īpašumam ķīlas apgrūtinājumu, norādot pircēja paņemto aizdevuma summu, termiņus, procentus utt. Visi šie nosacījumi obligāti ierakstāmi pirkuma līgumā, lai nerastos pārpratumi un domstarpības, neaizmirstot noteikt, kura puse – pircējs vai pārdevējs veiks katras konkrētās darbības un cik ilgā termiņā, kā arī kas segs visu nepieciešamo dokumentu sastādīšanas, notariālas apstiprināšanas izdevumu un valsts nodevu apmaksu. Pēc darījuma konta līguma un pirkuma līguma nosacījumu izpildes pārdevējs saņem sev pienākošos pirkuma summu.

Bez augstāk norādītajiem nekustamā īpašuma pirkšanas-pārdošanas būtiskākajiem jautājumiem, ne mazāk svarīgi ir tādi jautājumi kā nekustamā īpašuma nodošana, komunālo maksājumu parādu neesamība, esošo skaitītāju pārbaude un dzīvoklī deklarēto personu “izdeklarēšanās”. Pircējam ir svarīgi, ka pēc iespējas īsākā laikā bijušie īpašnieki vai īrnieki deklarē savu dzīves vietu citur. Toties praksē bieži arī pārdevējs ir pircējs, kas meklē sev citu nekustamo īpašumu. Pircējam ir tiesības pastāvēt uz to, ka īpašums ir jāatbrīvo viņam vēlamā laikā, to stingri atrunājot pirkuma līgumā, bet tas var izraisīt arī darījuma izjukšanu no pārdevēja puses, kuram vienkārši nav kur deklarēt savu dzīves vietu īsā laikā. Pie tam, pastāv iespēja, ka pat profesionāļu sastādīts pirkuma līgums nenodrošinās pircējam garantiju, ka kādam ģimenes loceklim (visbiežāk vecākiem cilvēkiem) negribēsies to atstāt, jo pārsvarā tikai tiesas ceļā šādu strīdu var atrisināt.

Ieteicami būtu nekustamo īpašumu nodot ar pieņemšanas-nodošanas aktu, kurā (ja tā ir būve), tiktu norādīti arī visu būvē esošo skaitītāju rādījumi, jo iespējams, ka komunālo maksājumu kvītis neuzrāda parādus, toties skaitītāju rādījumi var izrādīties pilnīgi citi. Parakstot aktu, pārdevējs nodod un pircējs pieņem arī īpašuma visus atslēgu eksemplārus. Piedāvājam apskatīt dzīvokļa pirkuma līguma paraugu, kurā atrunāti pircēja interešu aizstāvības elementi, kā arī situācija, ja pircējs pēkšņi zaudē iespēju saņemt kredītlīdzekļus, un nevar vairs iegādāties vēlamo nekustamo īpašumu.

PIRKUMA LĪGUMS

Rīgā,
2005. gada ___. _____________

________________, personas kods ________________, dzīvojošs ___________________________, turpmāk tekstā saukts Pircējs, no vienas puses, un ________________, personas kods ________________, dzīvojošs ___________________________, turpmāk tekstā saukts Pārdevēja, no otras puses, abi kopā un katrs atsevišķi turpmāk tekstā saukti “Puses”, labprātīgi, bez viltus, spaidiem un maldības noslēdza šādu līgumu, turpmāk tekstā saukts “Līgums”, par sekojošo:

1. Līguma priekšmets
1.1. Pārdevējai saskaņā ar zemesgrāmatu apliecību, kas izdota, pamatojoties uz __________________ zemesgrāmatu nodaļas _____. gada ____________ lēmumu, izdarot ierakstu nodalījumā Nr. _________, žurnāla Nr.__________________, pieder nekustamais īpašums: dzīvokļa īpašums Nr. ___, _____________ ielā Nr. ___, _________________________(pilsēta), (kadastra numurs: _______________), turpmāk tekstā – Īpašums.
1.2. Ar šo līgumu Pārdevēja pārdod Pircējam un Pircējs pērk no Pārdevējas Īpašumu par šajā līgumā norādīto Īpašuma pirkuma maksu.

2. Pirkuma maksa un norēķinu kārtība
2.1. Puses vienojas, ka Īpašums tiek pārdots par Pusēm nolīgtu un šeit uzrādītu pirkuma maksu LVL ___________________ (ar vārdiem), turpmāk tekstā – Pirkuma maksa.
2.2. Pirkuma maksa Pārdevējai tiek samaksāta sekojošā kārtībā:
2.2.1.Pirkuma maksas daļu LVL ___________, – (ar vārdiem) apmērā, Pircējs samaksā Pārdevējai šī Līguma parakstīšanas brīdī. Pārdevēja ar šī Līguma parakstīšanu apliecina, ka ir saņēmusi minēto summu pilnā apmērā un tai nav un arī nākotnē nebūs pretenziju sakarā ar šo summu;
2.2.2. Pirkuma maksas daļu LVL ___________ (ar vārdiem) A/S “______________” (bankas nosaukums) ieskaitīs A/S “______________” bankas darījuma kontā pēc sekojošu nosacījumu izpildes:
1) Pircēja īpašumtiesību uz Īpašumu reģistrācija Zemesgrāmatā un Zemesgrāmatas apliecības iesniegšana bankā;
2) Īpašuma apdrošināšana, apdrošināšanas polises uzrādīšana bankā;
3) Hipotēkas reģistrēšana uz Īpašumu Zemesgrāmatā par labu A/S “_________________” bankai.
2.2.3. Puses apņemas 5 (piecu) dienu laikā no šī Līguma parakstīšanas brīža noslēgt darījuma konta līgumu. Pircējs Līguma 2.2.2.punktā norādīto Pirkuma maksas daļu iemaksā darījuma kontā 2 (divu) dienu laikā no darījuma konta līguma noslēgšanas brīža.
2.2.4. Visus Līguma 2.2.2.punkta apakšpunktos minētos dokumentus Pircējs apņemas iesniegt A/S “_______________” bankā 60 dienu laikā no darījuma konta līguma parakstīšanas brīža.

3. Pārdevējas apliecinājumi
3.1. Pārdevēja ar savu parakstu apliecina, ka šī līguma noslēgšanas brīdī un brīdī, kad uz Pircēju tiks reģistrētas īpašumtiesības uz Īpašumu Zemesgrāmatā, Pārdevēja ir Īpašuma īpašniece, īpašums nav un nebūs nevienam citam atsavināts, atdāvināts, ieķīlāts, strīdā un zem aizlieguma nesastāv un nesastāvēs, ar lietu tiesībām vai kā citādi nav un nebūs apgrūtināts, kā arī apliecina, ka šajā Īpašumā nav personu, kas deklarēja Īpašumā savu dzīvesvietu, kā arī viņai nav laulātā – kopīpašnieka, kurš būtu tiesīgs pretendēt uz atsavināmā īpašuma daļu.
3.2. Ar šo līgumu Pārdevēja uzņemas atbildību pret Pircēju par to, ka Īpašums netiks noteiktā tiesas kārtībā ne pilnīgi, ne pa daļām attiesāts par labu trešajām personām uz tādas tiesības (kā īpašuma tiesības, tā arī lietu tiesības) pamata, kas būtu pastāvējusi šī līguma slēgšanas laikā.
3.3. Pārdevēja ar savu parakstu apliecina, ka pārdodamajā Īpašumā nav veikta nelikumīga pārbūve, par pārdodamo īpašumu nav spēkā esošu īres vai nomas līgumu, kā arī īpašums netiek izmantots kā uzņēmuma (uzņēmējsabiedrības) juridiskā adrese.
3.4. Pārdevēja uzņemas personīgu atbildību pret Pircēju par šī līguma 3.1.punktā sniegto ziņu patiesumu, tajā skaitā, materiālu atbildību, ja šī informācija izrādītos nepatiesa vai uzrādītie dokumenti nebūtu autentiski.
3.5. Pārdevēja ir materiāli atbildīga par Īpašuma uzturēšanu kārtībā līdz brīdim, kad tas tiks nodots Pircējam saskaņā ar šo Līgumu.

4. Korroborācija un īpašuma tiesību pāriešana.
4.1. Puses lūdz ___________ zemesgrāmatu nodaļu līdz visas pirkuma summas samaksai atzīt Pircēja īpašuma tiesības uz Īpašumu.
4.2. Vienlaicīgi ar šī līguma parakstīšanu Puses paraksta nostiprinājuma lūgumu Zemesgrāmatu nodaļai par šī līguma korroborāciju Zemesgrāmatā.
4.3. Puses vienojas, ka īpašuma tiesības uz Īpašumu pāriet Pircējam ar brīdi, kad Pircēja īpašuma tiesību uz Īpašumu nostiprinātas ______________ Zemesgrāmatu nodaļā.
4.4. Visus izdevumus, kas saistīti ar šī līguma noslēgšanu, darījuma konta līguma noslēgšanu un izpildi, valsts un kancelejas nodevu apmaksu sedz abas Puses vienādās daļās.
4.5. Šī līguma parakstīšanas brīdī Pircējs apliecina, ka Pārdevēja ir nodevusi un Pircējs ir pieņēmis sekojošus dokumentus, kas saistīti ar Īpašumu:
4.5.1. Zemesgrāmatu apliecību (oriģināls);
4.5.2. Izziņu par Īpašuma kadastrālo vērtību (oriģināls);
4.5.3. Īpašuma inventarizācijas lietu (oriģināls);
4.5.4. Izziņu no Īpašuma apsaimniekotāja, ka Īpašumam nav maksājumu parādu;
4.5.5. Ja Pārdevējai ir laulātais un Īpašums ir iegūts laulības laikā, tad laulāta notariāli apstiprināta piekrišana Īpašuma pārdošanai.
4.6. Lietošanas un valdījuma tiesības uz Īpašumu pāriet Pircējam ar brīdi, kad Pārdevējs ir saņēmis visu Pirkuma maksu atbilstoši šī Līguma noteikumiem. Pārdevējs apņemas 2 (divu) nedēļu laikā no visas Pirkuma maksas saņemšanas brīža atbrīvot Īpašumu no visām sev un trešajām personām piederošām mantām, kā arī nodot Pircējam visus Īpašuma atslēgu eksemplārus. Īpašuma nodošana tiek noformēta ar pieņemšanas-nodošanas aktu, kas ir šī līguma pielikums un tā neatņemama sastāvdaļa.

5. Īpašie nosacījumi
5.1. Gadījumā, ja no Pircēja neatkarīgu iemeslu dēļ A/S “__________________” (bankas nosaukums) neveiks šī Līguma 2.2.2. punktā noteiktās pirkuma maksas daļas samaksu, vai Pircējs jebkādu iemeslu dēļ zaudēs iespēju veikt Īpašuma pirkuma maksas samaksu ar kredītlīdzekļiem, Puses vienojas, ka Pircējam ir tiesības 1 (viena) mēneša laikā segt Īpašuma pirkuma maksas pilnīgu samaksu par saviem finansu līdzekļiem.
5.2. Gadījumā, ja Pircējs nevar realizēt šī Līguma 5.1.punktā minētās tiesības, šis Līgums tiek lauzts un Puses apņemas nekavējoties noslēgt atcēlējlīgumu. Šajā gadījumā Pircēja pienākums ir 1 (viena) mēneša laikā no atcēlējlīguma parakstīšanas brīža veikt visas nepieciešamās darbības, lai _____________ Zemesgrāmatu nodaļā uz Pārdevēja vārda būtu reģistrētas īpašumtiesības uz Īpašumu.
5.3. Visi izdevumi, kas rodas sakarā ar atcēlējlīguma noslēgšanu un īpašumtiesību pāreju pārdevējam, tiek segti par pircēja līdzekļiem.
5.4. Gadījumā, ja Līgums tiks lauzts saskaņā ar šī Līguma 5.2. panta nosacījumiem, Pārdevēja 10 dienu laikā no atcēlējlīguma parakstīšanas dienas apņemas atmaksāt Pircējam Pirkuma maksas daļu – LVL ___________ (ar vārdiem) apmērā.

6. Nobeiguma noteikumi
6.1. Puses apliecina, ka tām ir zināms Īpašuma faktiskais stāvoklis un tās apņemas sakarā ar to nākotnē neizvirzīt viena pret otru nekādas pretenzijas, tajā skaitā par pārmērīgiem zaudējumiem.
6.2. Slēdzot šo līgumu, Puses apliecina, ka tām ir saprotams šī līguma saturs, Puses apzinās tā nozīmi un sekas, atzīst to par pareizu un abpusēji izdevīgu.
6.3. Šī līguma noteikumi ir saistoši Pušu tiesiskiem pārņēmējiem, pēcnācējiem, mantiniekiem un pilnvarotām personām.
6.4. Līgums noslēgts un stājas spēkā ar tā parakstīšanas brīdi un darbojas līdz dienai, kad abas Puses pilnībā izpildījušas līgumā noteiktās saistības.
6.5. Visas izmaiņas un papildinājumi šajā līgumā var tikt izdarīti tikai rakstveidā, Pusēm savstarpēji vienojoties. Visas parakstītās šī līguma izmaiņas ir šī līguma pielikumi un neatņemamas sastāvdaļas.
6.6. Strīdi, kuri var rasties starp Pusēm šī Līguma darbības laikā, tiek risināti Latvijas Republikas likumdošanas paredzētajā kārtībā.
6.7. Līgums sastādīts latviešu valodā un parakstīts trijos eksemplāros, no kuriem viens eksemplārs atrodas pie Pārdevējas, viens – pie Pircēja, viens – iesniedzams ___________ zemesgrāmatu nodaļā.

PĀRDEVĒJA
__________________________________
PIRCĒJS
__________________________________