Любое дело решаемо.

Актуально

22 сентября
Позвонить юристу
67 505 970
Изменения к Закону об иммиграции Латвии
1 января 2018 года вступили в силу поправки к Закону об иммиграции, которые предусматривают отмену исключений для определенных категорий иностранцев, которые не должны были платить государственную пошлину в первый раз, повторно запрашивая временный вид на жительство.
Новые изменения в Иммиграционном законе Латвии
2 марта 2017 года вступили в силу новые поправки к Иммиграционному закону Латвии (далее – Закон), согласно которым появилось несколько новых оснований для получения временного вида на жительство в Латвии (далее – ВНЖ), а также серьезным образом изменились условия для получения ВНЖ на основании регистрации представительства иностранного коммерсанта.
Член Торгово-промышленной палаты Латвии Latvijas Tirdzniecības un Rūpniecības Kameras biedrs Member of the Latvian Chamber of Commerce and Industry

Вкратце о нас

Юридическое Бюро "INLAT PLUS" с момента своего создания в 1996 году является одним из самых активных и известных компаний, действующих на рынке юридических услуг Латвийской Республики. Объем и виды предоставляемых Компанией юридических услуг может удовлетворить самым взыскательным требованиям клиентов (юридических и физических лиц).

Контактная информация

Адрес бюро:
E-mail:
Латвия, г. Рига, LV-1050,
Бривибас 40-15
ip@inlatplus.lv
Тел.:
Факс:
(+371) 67505970
(+371) 26403577
(+371) 67505978

Как не отдать квартиру банку

05.12.2007
Сейчас латвийские банки чаще всего пускают с молотка квартиры прогоревших бизнесменов. Юрист бюро Inlat Рlus Дмитрий Шустов рассказывает, как можно сделать банк более сговорчивым, значительно затянув процесс продажи недвижимости.

Вступая в переговоры с банком, нужно помнить, что по договору просрочка платежей карается жесткими санкциями. Сначала клиент должен погасить неустойку, затем проценты по долгу и, наконец, уплачивается его основная сумма. Даже если кредитный специалист на словах готов смириться с нерегулярными выплатами, может оказаться, что должник, внося очередной платеж, на самом деле оплачивает только пени, а срок опоздания растет.
Банк может вести с должником двойную игру. Один из клиентов Дмитрия потерял таким образом торговые помещения. Платил он всегда с небольшим опозданием, и кредитный менеджер, казалось, относился к его обстоятельствам с пониманием. Но однажды, принеся в банк деньги, клиент услышал следующее: все, не нужно больше денег, магазин ваш продан. Случилось это году в 2003-м, когда в дополнение к кредитным и ипотечным договорам заемщиков заставляли подписывать еще договор полномочия, дававший банку право в любое время по своему усмотрению распорядиться залогом. Центр защиты прав потребителей добился отмены этой несправедливой практики, однако и в теперешних договорах иногда встречается такая формулировка.

Когда банк выходит из игры

В означенный срок банк может досрочно прекратить действие договора в одностороннем порядке и потребовать вернуть всю сумму долга. Кредитные учреждения резервируют за собой право на такую крутую меру не только в ответ на задержку платежей. В некоторых договорах эта возможность оговаривается на случай несвоевременного страхования заложенного имущества, если кредитополучатель дал о себе неверные сведения, и даже если против должника подают иск третьи лица.
Предположим, что банки на самом деле не занимаются продажей залогов, в чем они активно убеждают общественность. Но у отдельно взятого кредитного менеджера вполне может возникнуть интерес к заложенной квартире или земельному наделу. И банальный иск Lattelecom за неуплату 10-латового счета, получается, развязывает ему руки. Даже больше - любое заинтересованное лицо может подать на заемщика абсолютно необоснованный иск с совершенно определенной целью завладеть его имуществом!
Обычно ипотечный договор, который заемщик подписывает вместе с кредитным, дает получателю залога право реализовать залог по свободной цене. Это означает, что как только банк захочет вернуть себе все и немедленно, он может попросить суд вынести постановление о продаже залога с аукциона. Суду для рассмотрения заявления достаточно поданных истцом документов. Выставляя счет, банк скрупулезно складывает проценты за просрочку, штраф за досрочное расторжение, остаток основной суммы долга, еще какие-нибудь пени и санкции по договору - даже если клиент уже успел выплатить к этому злополучному моменту большую часть кредита, его итоговый долг банку может оказаться больше, чем в самом начале.

Пустить с молотка!

Удостоверившись, что недвижимость действительно принадлежит должнику, суд выносит постановление - пустить с молотка. Это решение обжалованию не подлежит.
Аукцион неотвратим как закат солнца. Должник может поучаствовать в нем сам, правда, для этого нужно внести на депозитный счет судебного исполнителя задаток - 10% цены лота. Но не стоит забывать, что вокруг его имущества уже роится целый сонм заинтересованных лиц, съевших собаку на торгах.
Исполнительный лист о проведении аукциона передается судебному исполнителю. Тот, выяснив, нет ли в Земельной книге отягощений, информирует всех лиц, чьи права затронуты в связи с этой продажей, и заблаговременно публикует сообщение в Latvijas Vēstnesis для оповещения всех потенциальных покупателей: за месяц - если цена недвижимости ниже 50 тысяч латов, за два - если она стоит менее 300 тысяч латов, и за три - если цена превышает 300 тысяч латов.

Как затянуть подготовку к аукциону

И тут неумолимая Фемида, наконец, ослабляет свою хватку. На действия судебного исполнителя можно подать жалобу в районный суд!
Дмитрий Шустов рассказывает: "Эту идею мне подсказал сам судебный исполнитель, когда я спросил, как затянуть процесс взыскания. Пишите, говорит, что угодно: вам показалось, что он не уложился в сроки, не сообщил всем, кому надо было, и тому подобное. Дело даже не в смысле жалобы: одновременно с ее подачей можно просить суд приостановить исполнительное производство и отложить проведение аукциона до ее рассмотрения".
Закон отводит на рассмотрение такой жалобы 15 дней. На практике же судебное заседание назначается, как правило, через месяц. На первое заседание можно не явиться - заболел. На второе может не прийти адвокат. Потом кто-то просит дополнительного доказательства. Заболеет судья или уйдет на семинар. И так далее в том же духе. Но когда судья в итоге отклонит жалобу, это его решение тоже можно опротестовать в вышестоящем (окружном) суде и еще на 10 дней оттянуть его вступление в силу. Еще как минимум месяц займет подготовка к новому аукциону, во время которой снова можно жаловаться.
Закон позволяет должнику тянуть время и демонстрировать кредитору: просто так не сдамся. И теперь, когда договор расторгнут и счетчик выключен, время на его стороне. Этой паузой можно воспользоваться, чтобы поднакопить денег, найти нового покупателя и заключить мировую с банком. Можно воспользоваться ею как рычагом давления на банк и с более выгодной позиции возобновить переговоры о перекредитовании, потому как на этом этапе развития дела он еще может отыграть обратно.

Если вы опоздали с уплатой банку процентов, то:
через 10-30 дней вам напомнит об этом по телефону специалист из отдела возврата кредитов. Затем вам напишут письмо, и не одно; И, наконец, вас позовут на очные переговоры;
через. 60 дней вне зависимости от суммы и вида кредита ваш должок будет внесен в Регистр должников Банка Латвии;
уже с первого дня просрочки вам могут начать начислять пени, размер которых определяется договором. Например, в DnB NORD Вапка штрафные санкции составляют 0,1 % остатка основной суммы долга в день. Если пени выше на порядок или начисляются со всей суммы долга - жалуйтесь в Центр защиты прав потребителей.

Да мало ли как может повернуться ситуация со временем! Один из коллег Дмитрия рассказал такой случай: бизнесмен взял кредит в полтора миллиона и уехал отдыхать. Когда вернулся, то обнаружил, что партнер в его отсутствие профукал все деньги за пару недель. Бизнес балансирует на грани банкротства, проценты платить нечем, банк договариваться не желает и подает в суд. Аукцион оттягивали как могли полтора года, настал последний срок. И за неделю до торгов банк лопнул! Бизнесмен ликовал и благодарил юристов, приговаривая: «Уж с администратором-то я договорюсь!»

Как продают квартиры "по лимонаду"

Но вот все жалобы рассмотрены, отклонены и обжалованию ничто не подлежит. Аукцион должен состояться в назначенное время. Должник заинтересован в том, чтобы его недвижимость была продана как можно дороже, потому что сумма, оставшаяся после удовлетворения требований кредиторов, достается ему. Но тут возможны разные неожиданности. Например, на аукцион может никто не прийти, и новый назначают с понижающим шагом.
Хотя сегодня организовать неявку законным путем трудновато, судебные исполнители знают массу легальных способов не позволить человеку с улицы приобрести приглянувшееся им имущество. Дмитрий Шустов рассказывает: "Случается, трехкомнатные квартиры отходят за 10 тысяч латов заинтересованным лицам. Я видел акт, согласно которому на аукционе присутствовало 40 человек. Не знаю даже, как они поместились в таком тесном помещении. И был среди них человек, целью которого было не дать квартире уйти в чужие руки. Он постоянно набавлял цену ровно на одну единицу. Там фигурировали немыслимые суммы, около 100 тысяч латов за однокомнатную квартиру, и реальный покупатель сошел с дистанции. А тот, который назвал последнюю цену, потом просто-напросто не заплатил деньги. Аукцион был объявлен несостоявшимся".

Как не отдать проданное имущество

Но вот имущество продано, покупатель внес на депозит судебного исполнителя всю сумму, и, казалось бы, нож гильотины уже занесен. Но надежда умирает последней. Согласно Земельной книге собственником все еще является должник. Судебный исполнитель собирает все бумаги и просит судью, рассматривающего дело единолично, утвердить акт об аукционе и закрепить право собственности на купленную на торгах недвижимость на приобретателя. И тут должник снова подает жалобу!
Если суд откажет в утверждении акта, должник сохранит право собственности. Аукцион признается недействительным, если кому-то необоснованно было отказано в праве участвовать в нем, если недвижимое имущество купило лицо, не имевшее права участвовать в аукционе, если оно было продано до срока, указанного в сообщении, если судебный исполнитель, кредитор или покупатель допустили злонамеренность (на этом пункте очень часто судебных исполнителей и ловят).
И, наконец, если продажная цена не погасила всех требований, которые к этому имуществу предъявляли кредиторы. Кроме банка непосредственно к этой недвижимости моет предъявлять претензии целая толпа - вдруг находит неоплаченные счета домоуправление, являются налоговии и прочее, прочее.

Как заработать на торгах

Мало того, в этот момент могут объявиться кредиторы самого должника. Они подают иск в суд, просят наложить залоговое обременение на имущество бедняги. И их интересы тоже должны быть учтены.
Тут есть свобода маневра. Можно написать задним числом долговую расписку в виде нотариального акта, допустим, жене. И отправить ее с этим документом в суд: мол, одолжила ему 20 тысяч, а он, негодяй, не отдал. По ускоренной процедуре иск рассматривается за неделю. Жена тут же получает решение суда, идет к другому судебному исполнителю, тот ставит залоговую отметку" в Земельной книге. Искусственно раздувая требования, можно не позволить имуществу уйти задешево. Можно использовать этот прием как рычаг давления на банк, который ох как не любит судебную волокиту. А иск можно потом и отозвать. Но если совсем безнадега, то 20 тысяч, вырученные женой, все же лучше, чем ничего.
Даже после того как аукцион утвержден, еще можно подавать жалобу на решение суда о его утверждении в Верховный суд. Правда, эта отсрочка ненадолго - дела подобного рода рассматриваются по упрощенной процедуре в течение двух-трех месяцев.

Дежурные лекарства

У банка есть следующие способы решения финансовых проблем должника.
Кредитные каникулы - отсрочка выплаты основной суммы, кредита. Они не освобождают от необходимости платить проценты. Общий срок кредитных каникул за весь период кредитования не может превышать 5 лет. Непрерывный их срок редко длится больше полутора лет. Кредитные каникулы не влекут за собой изменений в кредитном договоре.
Продление срока кредитного договора.
При этом ежемесячные выплаты уменьшаются, но конечная переплата по кредиту возрастает пропорционально сроку.
Изменение графика платежей может помочь тем, чей доход нестабилен, нo оно не снижает объема регулярных выплат. Изменение условий кредитного договора в DnB NORD Вапка, к примеру, стоит 40 латов, в Hansabanka - 0,5% остатка, основной суммы.

Встретимся в суде!

Даже соответствующая запись в Земельной книге не гарантирует новому покупателю возможности беспрепятственно пользоваться купленной недвижимостью. Никакая полиция не станет ломать двери, пока не получит судебного решения о выселении незаконных жильцов и вводе законного собственника во владение. Но банку до этого уже не будет никакого дела. Вот как должник может испортить жизнь кредитору, если он грамотно пользуется правами, предоставленными ему законом.
Итак, должнику выгодно вывести дело из плоскости кредитного договора, и он может намеренно проигнорировать приглашение банка к переговорам и не препятствовать передаче дела в суд. Банк такому обороту дел может сильно удивиться. А затем, возможно, предпочтет подавать иски о взыскании не полученных вовремя денег, не разрывая договора и не продавая заложенной квартиры. Он имеет полное право претендовать и на другое имущество должника - если таковое есть.
На нет, как говорится, и суда нет. А списать долг банку поможет новый закон о неплатежеспособности физических лиц, который должен вступить в силу 1 января 2008 года. Его проект не оставляет за банкротом никаких существенных привилегий, кроме этой.

Подробнее о том, как изменится жизнь должников и кредиторов, мы расскажем в начале следующего года.


МНЕНИЯ

Меняйте банк
Санта Гаршниеце, юрист бюро Inlat Plus:
- "Скорая помощь" для решения проблем с неплатежами перекредитование с увеличением основной суммы долга. Сейчас, когда рынок кредитования переживает застой, любой банк охотно приобретет нового клиента, даже с проблемами. Ипотека регистрируется на другой банк, который перечисляет деньги прежнему кредитору, избавляя вас от штрафов и риска потерять квартиру. Но при этом не забывайте, что долг ваш вырастет, а вместе с ним и ежемесячные выплаты.

/ Бизнес.LV /
Понравилась информация? Поделиться