Любое дело решаемо.

Актуально

20 июня
Позвонить юристу
67 505 970
Изменения к Закону об иммиграции Латвии
1 января 2018 года вступили в силу поправки к Закону об иммиграции, которые предусматривают отмену исключений для определенных категорий иностранцев, которые не должны были платить государственную пошлину в первый раз, повторно запрашивая временный вид на жительство.
Новые изменения в Иммиграционном законе Латвии
2 марта 2017 года вступили в силу новые поправки к Иммиграционному закону Латвии (далее – Закон), согласно которым появилось несколько новых оснований для получения временного вида на жительство в Латвии (далее – ВНЖ), а также серьезным образом изменились условия для получения ВНЖ на основании регистрации представительства иностранного коммерсанта.
Член Торгово-промышленной палаты Латвии Latvijas Tirdzniecības un Rūpniecības Kameras biedrs Member of the Latvian Chamber of Commerce and Industry

Вкратце о нас

Юридическое Бюро "INLAT PLUS" с момента своего создания в 1996 году является одним из самых активных и известных компаний, действующих на рынке юридических услуг Латвийской Республики. Объем и виды предоставляемых Компанией юридических услуг может удовлетворить самым взыскательным требованиям клиентов (юридических и физических лиц).

Контактная информация

Адрес бюро:
E-mail:
Латвия, г. Рига, LV-1050,
Бривибас 40-15
ip@inlatplus.lv
Тел.:
Факс:
(+371) 67505970
(+371) 26403577
(+371) 67505978

Аренда со взломом

06.04.2010
Отношения арендодателей с арендаторами всегда были непростыми. В последнее же время они становятся драматическими. Вот, например, история, рассказанная юристом Юридического бюро INLAT PLUS Александром КОПОСОВЫМ.

Владелец некоего торгового комплекса, компания Z, сдавала помещение под кафе "Булциня". Однако с 2008 года дела в кафе пошли неважно: люди стали экономить на общепите, перебиваясь бутербродами. Однако владелец кафе не терял надежды, а пока стал платить своему арендодателю существенно меньшие суммы, чем было сказано в договоре. Вместо 2 тысяч латов в месяц — символические 200. Ну нет больше, что поделаешь!

...и перерезал провода

Управляющий торговым центром потерял надежду на то, что ситуация исправится, и решил расторгнуть договор аренды. В документе значилось, что в случае, если имеется просрочка по платежам, арендодатель вправе расторгнуть контракт, послав арендатору письменное предупреждение. Затем владелец здания может, например, отключить свет, перестать оказывать другие коммунальные услуги: не обязан больше, договорто расторгнут!

Но в последнее время в Латвии арендодатели не ограничиваются этими мерами и неожиданно (ночью?) меняют замки, перекрывая доступ в помещение. Таким образом они заодно захватывают имущество арендатора: например, в кафе все кухонное оборудование — а это немалые средства.

Логика тут такая: долги по аренде к моменту расторжения договора обычно составляют уже значительные суммы, и понятно, что с арендаторадолжника их можно будет требовать через суд до второго пришествия. А тут имущество становится залогом. Конечно, такие меры сильно смахивают на методы рэкетиров из лихих девяностых, однако в последний год юристы вообще часто вспоминают эпоху первоначального накопления капитала.

Случается, что бывший арендатор однажды с удивлением обнаруживает, что в его помещении и на его оборудовании работает уже новая фирма. "Я забрал это за долги!" — объясняет управляющий зданием. У него в некотором роде развязаны руки, потому что, с одной стороны, в законе четко прописано: "Самовольное выдворение арендатора запрещено" (статья 2 173 Гражданского закона ЛР). И это означает, что договор с арендатором ты расторгнуть можешь, но выставить его из помещений (если он того не желает) — только по решению суда. А суды у нас, как известно, длятся годами...

А с другой стороны, если ты поменял замки и выставил таким образом арендатора, поиск справедливости с помощью медлительной латвийской Фемиды становится уже его, а не твоей проблемой. Что же касается арестованного своевольно имущества, то тут такая фишка. Статья 918 Гражданского закона ЛР гласит, что любое владение считается законным и добросовестно приобретенным, пока не доказано обратное.

Чем докажешь?

Поэтому бывшему хозяину кафе еще надо доказать, что эти самые духовки, холодильники, кофейные аппараты — его собственность. И как раз с доказательствами у средних латвийских фирм обычно туго, потому что компания должна предъявить судье все накладные и чеки. Мало того, в накладных должны фигурировать не просто название модели, марка производителя и цена, но и серийный номер технического устройства. А иначе как отличить одну печку Bosch от другой такой же?!

Вот этим обстоятельством и пользуется арендодатель, отсылая несчастного арендатора в суд. Через три-четыре года, когда, наконец, провернется неповоротливое колесо судебного механизма, он уже закроет эту фирму и откроет новую, само оборудование морально устареет и физически износится. И ишак, как говорится, сдохнет. Таковы нравы в латвийской бизнессреде.

Как вызвать на разговор

Но в нашей истории с выдворением арендатор — компания Z — принципиально не хотела использовать рейдерские методы. Решила действовать деликатно и после расторжения договора с арендатором, ограничилась лишь тем, что вырубила освещение. И тут ушлый должник сам поменял замки, решив, значит, упредить возможное его выдворение. Однако даже по правилам пожарной безопасности у владельца здания должны быть ключи от всех помещений! И снова пришли слесари — поменяли замки. Теперь уже их работу оплачивала компания Z.

При этом арендодателю очень хотелось получить ту сумму, которую "Булциня" задолжала. И тогда, перед подачей основного иска о взыскании долга, компания Z попросила суд наложить арест на счета арендатора в качестве обеспечения этого иска. Закон позволяет сделать это при некоторых условиях. Одно из них — если ответчик не получает корреспонденцию, пришедшую ему по его юридическому адресу. Скрывается, иными словами. Второе условие — плохой баланс ответчика.
Хозяин кафе "Булциня" не отвечал на звонки и письма и имел много задолженностей. Но когда счета арестовали, бывший арендатор тут же прибежал "договариваться". Дело в том, что у его фирмы кроме закрытой "Булцини" было еще несколько общепитовских точек, и поэтому арестованные счета означали конец бизнеса.

Законный шантаж

Согласный на все владелец кафе подписал новый документ. В соглашении о погашении долга говорилось, вопервых, что все претензии отныне будут рассматриваться не в районном суде, как значилось в первоначальном договоре аренды, а в третейском. Где, как известно, дела рассматриваются в течение одногодвух месяцев.

А вовторых, компания Z потребовала от владельца "Булцини" стать гарантом по долгу компании. Мол, мы словам уже не верим, и если ты как фирма снова обещаешь вернуть долг, то будь добр — отвечай за свои слова уже как физическое лицо. Расстроенный хозяин "Булцини" подписался и на это, уж очень ему хотелось снять арест со счетов.

Тут надо заметить, что на этот шаг его подтолкнули еще и обязательства по банковским кредитам, и возможные пени. Ведь как только на арестованный счет поступает хотя бы один лат, кредитное учреждение вместо того, чтобы забирать его в счет уплаты долга, обязано переводить его на специальный счет судебного исполнителя.

Таким образом, хозяин "Булцини" стал отвечать за свой долг перед арендодателем всем своим личным имуществом.

Описываем вилки и стаканы

Однако кафе "Булциня" попрежнему не выплачивало долг компании Z согласно графику, и поэтому арендодатель отказался подписывать с ним мировую. (Мировая, означающая, что компании сами обо всем договорились, должна подаваться в суд вместе с просьбой о снятии ареста.)

В это же время выяснилось, что все имущество "Булцини" принадлежит банкам: часть его была взята в лизинг, а часть — заложена. Компания Z предложила выкупить общепитовское оборудование по его рыночной на тот момент стоимости (положим, за 20 тысяч латов). Идея была в том, что если все печи и холодильники выкорчевать и продать — за них много не получишь. Но если бы у арендодателя осталось оборудованное под кафе помещение, он мог бы выгодно сдавать его другой фирме.

Однако с банком договориться о цене не удалось (тот просил гораздо больше), и тогда началась процедура инвентаризации. В присутствии представителей банка составляли акты о передаче кредитному учреждению всего имущества, включая старые жалюзи и вилки.

И тут вышла заминка. Кондиционер в кафе оказался встроенным, и поэтому представители арендодателя поинтересовались, намерены ли господа банкиры компенсировать им расходы на ремонт потолка? Банкиры проявили полнейшее равнодушие к хозяйственным расходам, и тогда компания Z воспользовалась той статьей гражданского закона, где говорится, что каждый вправе требовать обеспечения тех убытков, которые еще не произошли, но могут произойти. Поэтому владелец здания попросил кредитное учреждение выделить шесть тысяч латов, которые, возможно, пригодятся для восстановления потолка. На том история с банком и зависла...

Эпилог

Компания Z написала письмо владельцу кафе "Булциня" уже как физическому лицу, отвечающему за долг предприятия, и подала иск в третейский суд. Тот собрался в течение месяца и вынес решение о взыскании долга, которое, как известно, обжалованию не подлежит. Далее уже районный суд должен выдать исполнительный лист, по которому можно описать личное имущество должника. И вот на этом этапе владелец кафе "Булциня" обратился к юристам и затормозил выдачу исполнительного листа, пожаловавшись на несоблюдение процедуры. В частности, он указал, что недостаточно владеет государственным языком и потому не понял до конца текст соглашения.

Такая претензия может выглядеть абсурдной, однако z уже рассказывала, что подать протест в районный суд на этапе выдачи исполнительного листа — популярная и практически единственная возможность отменить (приостановить) решение третейского суда. Чем бизнесмен и воспользовался. Насколько успешно — покажут предстоящие разбирательства.
 
Чтобы это не случилось с вами

Арендодателю:
Важно указать в договоре аренды четкие сроки оплаты и условия расторжения договора в случае неуплаты. Обязательно указать право удержания имущества: если арендатор задолжал, я имею право зайти в помещение, провести инвентаризацию вещей, перенести на склад и держать там до тех пор, пока не получу свой долг или, если так и не получу денег до такого-то срока, продать имущество по свободной цене.

Вообще-то это право прописано сейчас в двух законах — гражданском и коммерческом. Но нелишне будет более четко написать об этом в договоре. 
 
Арендатору:
Держать документы в порядке и оформлять накладные, указывая в них серийный номер технических устройств, а также место доставки. Это на случай, если однажды вы не сможете войти в помещение, а арендодатель скажет: "А с чего ты решил, что твоя вещь с этим самым номером у меня? Я зашел, а в помещении ничего не было!".

Еще можно попробовать включить в договор аренды, например, условие, что арендодатель не имеет права препятствовать арендатору в т.ч. и менять замки при вывозе имущества из помещений, и предусмотреть штраф за его неисполнение. Такое условие должно действовать даже после расторжения договора.
/ Оксана Мигунова, Бизнес&Балтия /
Понравилась информация? Поделиться