Mēs visi gribam labi dzīvot! Agri vai vēlu cilvēki iegādājas vai pārdod savu nekustamo īpašumu un vēlas ietaupīt uz nodokļu samaksas. Mūsu juristi iesaka, kā izdarīt to pareizi.
Pēdējā laikā Valsts Ieņēmumu Dienests (turpmāk – VID) aktīvi pārbauda nekustamā īpašuma pārdošanas nodokļa deklarēšanu un samaksu. Šajā sakarā mūsu birojā ir palielinājies to klientu skaits, kuri interesējas par nekustamo īpašumu darījumu nodokļu aprēķināšanas un optimizācijas jautājumiem. Rodas vairāki nepatīkami momenti, jo iedzīvotāji pat nezina par iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas nepieciešamību pārdodot nekustamo īpašumu.
Sākot ar 2010.gadu likums nosaka pienākumu maksāt ienākuma nodokli no pozitīvas starpības starp nekustamā īpašuma pirkuma un pārdošanas summām. Pat tie iedzīvotāji, kuri ir informēti par šo pienākumu, pārsvarā maldās, būdami pārliecināti, ka gadījumā ja no pārdošanas gūtie ienākumi tika novirzīti kādu kredītsaistību dzēšanai vai tika nodoti trešajām personām, tad ienākums viņiem nav radies, un līdz ar to nodoklis viņiem nav jāmaksā. Nu un vislielākā kļūda, kuru izdara cilvēki šajā situācijā – viņi ignorē VID paziņojumus par nesamaksāto nodokli. Šāda rīcība bieži noved līdz lielām nepatikšanām: tiek aprēķināta soda nauda, nodokļu parāda summa izaug līdz milzīgiem izmēriem, lieta tiek nodota tiesā, kas var beigties bēdīgi. Mums vairākkārt ir nācies sastapties ar līdzīgām situācijām: atnāk apjukuši cilvēki, kuri nesaprot, kāpēc no viņiem prasa nodokļu nomaksu, kā tika aprēķinātas tādas summas un ko darīt ar visu šo. Mēs izskaidrojam, palīdzam, bet tas ir viens no tādiem gadījumiem, kad situāciju ir vieglāk novērst nekā atrisināt. Tāpēc mēs aicinām visus, kas ir saņēmuši VID paziņojumus ar nesaprotamām prasībām – lūdzu, neignorējiet! Lūdzu, griezieties pie juristiem pēc skaidrojumiem un padomiem. Un vēl labāk to darīt pirms nekustamā īpašuma pārdošanas.
Šajā rakstā mēs vēlamies informēt mūsu esošos un potenciālos klientus par nekustamā īpašuma pārdošanas nodokļa aprēķinu un to optimizācijas iespējām.
Nodokli nemaksā:
- ja nekustamais īpašums pārdevēja īpašumā no dienas, kad īpašums reģistrēts zemesgrāmatā, ir ilgāk par 5 gadiem (60 mēnešiem) un vismaz 12 mēnešus šo 5 gadu laikā īpašniekam tajā īpašumā tika deklarēta dzīvesvieta.Protams, ka šis noteikums neattiecas uz zemes pārdošanu, jo uz neapbūvētā zemes gabala nav iespējams deklarēt dzīvesvietu.
- ja nekustamais īpašums pārdevēja īpašumā no dienas, kad īpašums reģistrēts zemesgrāmatā, ir ilgāk par 5 gadiem (60 mēnešiem) un pēdējo 60 mēnešu laikā tas bija vienīgais nekustamais īpašums.
Piemēram: pie mums ir griezies jaunais cilvēks, kurš 2006.gadā ir saņēmis no savas mātes dzīvokli kā dāvinājumu. Zemesgrāmatā savas īpašuma tiesības viņš nostiprināja 2007.gada martā. 2014.gadā šis jaunais cilvēks nolēma pārdot dzīvokli un iegādāties māju. Sakarā ar to, ka dzīvoklis bija viņa vienīgais īpašums un tā dzīvokļa vietā tiek iegādāts cits nekustamais īpašums, tad šajā gadījumā nodoklis nav jāmaksā. - ja pārdodamais nekustamais īpašums tika reģistrēts Zemesgrāmatā kā vienīgais pārdevēja īpašums un no atsavinājuma (pārdošanas) gūtais ienākums tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc vai arī pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas. Citiem vārdiem runājot, ja tiek pārdots vienīgais dzīvoklis un tā vietā iegādāts cits dzīvoklis vai māja, vai māja ar zemi, tad tas nav uzskatāms kā ienākuma gūšana. Tomēr, ja tiek pārdota māja un tās vietā tiek iegādāts dzīvoklis (tas jau netiek uzskatīts par funkcionāli līdzīgo īpašumu), tad ņemot vērā visus apstākļus, var rasties ienākums, no kura vajadzēs samaksāt ienākuma nodokli 15% apmērā.
Piemēram: Jūs jau vairāk nekā 5 gadus esat vienīgā dzīvokļa īpašnieks, bet Jūsu dzīvesvieta tika deklarēta citur, bet Jūs pārdodat savu dzīvokli ar mērķi iegādāties citu nekustamo īpašumu, tad nodoklis nav jāmaksā.
Vēlamies pievērst Jūsu uzmanību tam, ka šis noteikums attiecas uz darījumiem, kas tika noslēgti pēc 2014.gada 1.janvāra. Jā šāds darījums tika noslēgts līdz 2014.gada 1.janvārim, to apliek ar nodokli.Nesen pie mums griezās klients ar lūgumu sniegt juridisko atzinumu par VID rīcības tiesiskumu. Klients bija dzīvokļa vienīgais īpašnieks kopš 1997.gada. Dzīves apstākļu dēļ viņš dotajā dzīvoklī nedzīvoja un nebija tur deklarēts. 2012.gadā klients pārdeva savu vienīgo dzīvokli un 2013.gadā iegādājās dzīvokli ar mazāko platību. 2014.gadā viņš saņēma VID paziņojumu par nepieciešamību samaksāt nodokli no gūtā ienākuma. Ņemot vērā to, ka noteikums par vienīgo nekustamo īpašumu stājās spēkā tikai ar 2014.gada janvāri, bet darījums tika noslēgts 2013.gadā, tad šī likuma norma neattiecas uz darījumiem, kas tika īstenoti līdz 2014.gada janvārim. Tāpēc nodoklis bija jāsamaksā, taču mums izdevās maksimāli samazināt izmaksas apmēru.
Ļoti svarīgs moments – nekustamā īpašuma reģistrācija Zemesgrāmatā. Īpašuma atsavināšanas gadījumā, aprēķinot termiņu kad nekustamais īpašums atradās pārdevēja īpašumā, par sākumpunktu tiek uzskatīts datums, kad īpašums tika reģistrēts Zemesgrāmatā, nevis līguma parakstīšanas datums, kā daudzi uzskata.Juridiski nekustamā īpašuma īpašnieks ir cilvēks, kurš ir ierakstīts zemesgrāmatā, tāpēc tiklīdz jūs esat iegādājies nekustamo īpašumu, nostipriniet savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā.Tas atteicas arī uz gadījumiem, kad nekustamo īpašumu esat saņēmuši mantojuma veidā no fiziskas personas vai radinieka. Mantotā īpašuma iegūšanas diena ir tad, kad nekustamais īpašums tiek nostiprināts zemesgrāmatā.
Piemēram: Klients ir saņēmis savā īpašumā nekustamo īpašumu saskaņā ar testamentu 2004. gadā, bet īpašuma reģistrāciju Zemesgrāmatā veica tikai 2012.gadā. Mēs paskaidrojām klientam, ka šajā situācijā īpašuma iegūšanas datums ir 2012. gads nevis 2004. gads, tāpēc klientam rodas ar nodokli apliekams ienākums.
Atsevišķi vēlamies pievērst uzmanību tam, ka no 2014. gada 1. jūlija par lauksaimniecības zemes pārdošanu nav jāmaksā ienākuma nodoklis, ja zeme tiek pārdota zemniekam. Taču! Ja zeme tiek pārdota kopā ar ēku un būvēm, tad šāds darījums tiks aplikts ar nodokli.
Kā noteikt sākotnējo vērtību īpašumam
Ja pie īpašuma atsavināšanas rodas peļņa un ir jāmaksā nodoklis, jāsaprot, ka nodoklis jāmaksā par radušos starpību starp sākotnējo cenu un pārdošanas cenu.
Ar sākotnējo summu ir jāsaprot īpašuma cena par kuru tā nopirkta; mantojuma apliecībā uzrādītā summa; summa, kura ir norādīta dāvinājuma līgumā.
Kā samazināt ar nodokli apliekamā ienākuma summu
Apliekamo ienākumu nodokli var samazināt:
- par šī nekustamajā īpašumā veikto remontu un rekonstrukciju summu (durvju, logu, santehnikas un tml. maiņa), ja to var apliecināt ar dokumentiem (čekiem);
- par izdevumu summu, kura tika iztērēta nekustamā īpašuma iegādei no noformēšanai (valsts nodevas, komisijas maksājumi, notariālie un citi izdevumi). Arī jāiesniedz apliecinošie dokumenti;
- ja nekustamais īpašums tika iegādāts, izmantojot kredītu, tad procenta maksājumus par kredītu arī vai izmantot apliekamā ienākuma samazināšanai, ar nosacījumu ka kredīts tika izsniegts tieši šī īpašuma iegādei.
Deklarācijas iesniegšanas un nodokļu maksāšanas termiņi
Pēc ienākuma gūšanas no nekustamā īpašuma atsavināšanas ir nepieciešams iesniegt VID deklarāciju un pēc tam 15 dienu laikā samaksāt nodokli.Deklarācijas iesniegšanas termiņi mainās atkarībā no gūtā ienākuma summas:
- ja gūtā ienākuma summa pārsniedz 711,44 eiro deklarāciju iesniedz līdz nākošā mēneša 15.datumam;
- ja gūtā ienākuma summa sastāda no 142,30 līdz 711,43 eiro – deklarāciju iesniedz līdz 15.datumam mēnesī, kas seko tekošajam ceturksnim;
- ja gūtā ienākuma summa ir mazāka nekā 142,30 eiro – deklarāciju iesniedz līdz 15.datumam mēnesī, kas seko dotajam gadam (līdz nākošā gada 15.janvārim).
Nekustamā īpašuma pārdošana uz nomaksu
Noslēdzot līgumus par nekustamā īpašuma pirkumu-pārdošanu uz nomaksu uz vairākiem gadiem, jāņem vērā, ka nodoklis uz gūto ienākumu būs jāmaksā trīs gadu laikā no pārdošanas brīža.
Piemēram: nekustamā īpašuma pirkuma līguma summa sastāda 100 000 eiro ar nosacījumu, ka tā tiks izmaksāta 10 gadu laikā. Ikgadējā samaksa – 10 000 eiro. Īpašuma pārdevējam jāiesniedz VID ienākuma deklarācija katru gadu 3 gadus pēc kārtas. Pirmajā un otrajā gadā viņam jādeklarē ienākums 10 000 eiro apmērā, bet trešajā gadā viņš deklarē atlikumu 80 000 eiro apmērā.
Dzīvē gadās ļoti dažas situācijas, kuras ir saistītas ar īpašuma sadali (piemēram, šķirot laulību), ar daudzveidīgā īpašuma (kas sastāv no zemes gabala un ēkām, būvēm) pārdošanu, privatizējamo dzīvokļu pārdošanu, kuri objektīvo iemeslu nav ierakstīti Zemesgrāmatā. Nosakot apliekamo ar nodokli ienākumu tiem, kas ilgu laiku atradās ārzemēs, lielā nozīme ir dzīvesvietas deklarēšanas periodiem u.tt. Šādos nestandarta gadījumos jāvadās ne tikai no likuma pantiem, bet arī no Ministru Kabineta noteikumiem, Statistikas pārvaldes datiem, Civillikuma zināšanām un citiem juridiskiem aspektiem.
Nodokļu likumdošana ir diezgan sarežģīta un tai ir vairākas nianses, tāpēc mēs iesakām mūsu lasītājiem pirms nekustamā īpašuma pārdošanas griezties pie speciālista, kurš noteikti palīdzes pieņemt pareizu lēmumu un pareizi noformēt darījumu.
Aktuāli
