Tiesu praksē diezgan bieži ir gadījumi, kad viens nekustamais īpašums īsā laika posmā tiek pārdots vairākiem pircējiem. Strīdi rodas gadījumā, ja pirmais no vairākiem atsavinājumiem viena vai otra iemesla dēļ tika atzīts par nelikumīgu. Par tipisku piemēru var uzskatīt gadījumu, kad pirmo no pārdošanām veic persona, kura pasludināta par nepieskaitāmu.
Diemžēl gadījumi, kad persona neapzinās savu rīcību, ne vienmēr to ir iespējams identificēt pirms darījuma veikšanas.
Gadās, ka absolūti normāla izskata cilvēks nolemj pārdot savu nekustamo īpašumu. Kopā ar pircēju viņš dodas pie notāra, lai noformētu darījumu. Notārs, kā to prasa likums, pārbauda pušu rīcībspēju. Nav datu par psihiskām problēmām kādam no darījuma dalībniekiem. Pēc tam izrādās, ka pārdevējam bija garīgi traucējumi. Lai izvairītos no problēmām, nekustamais īpašums tiek pārdots citam pircējam. Un tā vairākas reizes.
Šādos strīdos tiesas prakse ir ļoti nestabila un lielā mērā ir atkarīga no tiesneša viedokļa.
Daži uzskata, ka pietiek konstatēt nopietnu darījuma trūkumu (garīga traucējuma esamību), lai atzītu visus turpmākos darījumus par nederīgiem. Tiesnešu vairākums uzskata, ka ir jāpārbauda visu pircēju godprātība.
Darījumi parasti tiek atcelti, ja tiek konstatēti darījuma negodīguma pazīmes, piemēram, zemu novērtēta pirkuma vērtība, identiski pirkuma līgumi visiem pircējiem ķēdē. Tā, vienā lietā tiesa konstatēja, ka pirmais pārdevējs visu laiku dzīvoja dzīvoklī. Tiesa savā lēmumā norādīja, ka tikai faktam, ka prasītājs dzīvoja dzīvoklī, neskatoties uz to, ka visā ķēdē tika noslēgti trīs pārdošanas līgumi, pircējiem vajadzēja radīt šaubas par noslēgto darījumu likumību un neatbilstību nekustamā īpašuma patiesā īpašnieka gribai un interesēm.
Ir vērts pievērst uzmanību arī līguma nosacījumu atbilstībai faktiskajai situācijai. Piemēram, situācijas nav ticamas, ja viena no pusēm apgalvo, ka tā ir iegādājusies nekustamo īpašumu par zemāku vērtību, jo ar iepriekšējo īpašnieku ir panākta vienošanās par viņa dzīvesvietu šajā īpašumā, savukārt līgumā ir noteikts, ka iepriekšējam īpašniekam trīs dienu laikā jāizvācas no dzīvokļa.
Ar labticīgiem pircējiem situācija ir atšķirīga, šeit tiesa nonāk pie diametrāli pretējiem rezultātiem. Iepriekš minētās divas koncepcijas darbojas paralēli.
Dažos gadījumos tiesa uzskata, ka pats darījums un visi turpmākie darījumi ir jāatceļ, ja ir gribas trūkums vai netiek ievērotas likuma normas vai ja tiek konstatēta kādas no darījuma pusēm negodprātība. Piemēram, šie ir gadījumi, kad pilnvaru izdod garīgi neveselīgi cilvēki, kuri neapzinās savu rīcību vai nesaprot to sekas, un pēc tam nekustamais īpašums tiek pārdots vairākas reizes. Cits gadījums ir tad, kad pirmās pārdošanas laikā tiek izdarīts noziedzīgs nodarījums: tiek viltoti dokumenti, trešā persona izliekas par īpašnieku.
Tiesu praksē ir arī aprobēts viedoklis, ka ieguvēja labticībai ir izšķiroša nozīme. Proti, 2004. gada 3. novembra lēmumā lietā Nr. SKC-614 Senāts norādīja – tā kā apelācijas tiesa konstatēja, ka pirkšanas-pārdošanas līguma noslēgšanas laikā (..) apstrīdētais nekustamais īpašums bija ierakstīts zemesgrāmatā uz nodevējas puses vārda un zemesgrāmatā nebija ierakstīti atsavināšanas aizliegumi vai citi apgrūtinājumi, tad saskaņā ar Civillikuma 994. pantu un Zemesgrāmatu likumu apstrīdēto nekustamo īpašumu bija ieguvusi labticīga persona, no kuras nekustamo īpašumu nevar atgūt.
Apkopojot iepriekš minēto, kļūst skaidrs, ka, iegādājoties nekustamo īpašumu, jums rūpīgi jāpārbauda pārdevējs un nekustamais īpašums. Ir vairāki faktori, kas rada šaubas par darījuma lietderīgumu. Piemēram, vairākkārtēja tālākpārdošana īsā laikā par cenu, kas ir zemāka par tirgus vērtību, pārdevēja vecums – ja tas ir vecāka gadagājuma cilvēks, kurš runā ar traucējumiem, vai kaut kas rada šaubas par viņa pieskaitāmību, ir jāveic sīkāka darījuma pārbaude.
Mēs vēlamies vērst jūsu uzmanību tam, ka praksē atsavinājuma darījumus parasti apstrīd vecāku cilvēku ar demenci mantinieki. Viņi sniedz medicīniskos dokumentus par parakstīto radinieku garīgajiem traucējumiem un, pamatojoties uz to, apstrīd darījumus. Latvijā nav visu to cilvēku reģistra, kuri cieš no šādām novirzēm, notārs var pārbaudīt tikai personas rīcībspēju. Tas nozīmē, ka, pārbaudot darījuma noteikumus, jums jābūt pēc iespējas uzmanīgākam. Jebkāda neuzmanība, nolaidība var dārgi maksāt pircējam.
Aktuāli
