Sākot ar 2010. gadu, likums nosaka iedzīvotāju pienākumu maksāt nodokli par nekustamā īpašuma pārdošanu, ja ienākumi no pārdošanas tiek gūti kā starpība starp iegādes cenu un pārdošanas cenu. Nodokļu reformas ietvaros 2018. gada 1. janvārī stājās spēkā vairāki likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” grozījumi.
Viens no tiem ir saistīts ar ienākuma aplikšanu ar nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu, proti, ar nodokļa likmes izmaiņām. No 2018. gada 1. janvāra nodokļa likme ir 20% no starpības nekustamā īpašuma pārdošanā un iegādē. Ja pārdošanas cenā un iegādes cenā nav starpības vai tā ir negatīva, tad nav jāmaksā nodoklis.
Vēlreiz pievērsīsimies situācijām, kad nav jāmaksā nodoklis par nekustamā īpašuma atsavināšanu.
Nodoklis nav jāmaksā, ja:
- kopš reģistrācijas zemesgrāmatā uz īpašnieka vārda nekustamais īpašums ir bijis īpašumā 5 gadus (60 mēneši), un
- vismaz 12 mēnešus pēc kārtas katrā no šiem 5 gadiem ir fiziskās personas deklarētā dzīvesvieta, kura nav deklarēta kā papildu adrese.
Ļoti svarīgs aspekts ir nekustamā īpašuma reģistrācija zemesgrāmatā. Atsavināšanas gadījumā sākuma punkts, lai noteiktu periodu, kurā nekustamais īpašums atradās pārdevēja īpašumā, ir reģistrācijas datums zemesgrāmatā.
Ja atsavināmais nekustamais īpašums tiek mantots pēc līguma, testamenta vai ar citiem tiesiskiem līdzekļiem no fiziskās personas, kura ar nodokļu maksātāju ir saistīta ar laulību vai radniecību līdz trešajai pakāpei Latvijas Republikas Civillikuma interpretācijā, tad tiek uzskatīts, ka nekustamais īpašums ir nodokļu maksātāja īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums ir ierakstīts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.
Piemēram, 2017. gadā vectēvs savam mazdēlam novēlēja dzīvokli, kuru viņš iegādājās 2002. gadā, un tajā pašā gadā tas tika reģistrēts zemesgrāmatā. Kopš 2017. gada šajā dzīvoklī tika deklarēti vectēvs un mazdēls. 2019. gadā 21. janvārī mazdēls pārdod šo nekustamo īpašumu. No pārdošanas gūtie ienākumi netiek aplikti ar nodokli, jo par dzīvokļa iegādes datumu tiek uzskatīts 2002. gads, un ir deklarācija 12 mēnešu laikā.
Ar nodokli netiek aplikti ienākumi no šāda nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas ir nodokļu maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā) ilgāk par 60 mēnešiem, un pēdējos 60 mēnešus pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas datuma bija vienīgais fiziskās personas nekustamais īpašums.
Piemēram, fiziskā persona 2010. gadā nopirka zemes gabalu par 5000 eiro. 2018. gadā tā nolēma pārdot zemes gabalu par 30 000 eiro. Zemesgrāmatā uz šīs personas vārda neviens cits nekustamais īpašums netika reģistrēts. Šajā gadījumā nav jāmaksā nodoklis par zemes pārdošanu, jo 60 mēnešu periods ir ieturēts, un šajā periodā tas ir vienīgais nekustamais īpašums.
Ar nodokli netiek aplikti ienākumi no nekustamā īpašuma atsavināšanas (attiecīgais nekustamais īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā kā nodokļu maksātāja vienīgais īpašums), ja šie ienākumi atkal tiek ieguldīti funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas vai pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas.
Ja atkal tiek ieguldīta mazāka summa nekā saņemtie ienākumi, tad starpību, kas rodas no nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas atskaitīšanas par tā iegādes izmaksām un veiktā ieguldījuma summu, apliek ar nodokli kā kapitāla pieaugumu.
Kas ir funkcionāli līdzīgs nekustamais īpašums? Funkcionāli līdzīgs nekustamais īpašums likuma izpratnē ir objekts, ko var izmantot līdzīgiem mērķiem. Piemēram, var aizstāt privātmāju ar dzīvokli daudzdzīvokļu ēkā un otrādi.
Ja tiek atsavināta zeme būvniecībai, tās vietā var iegādāties dzīvokli un otrādi. Lai piemērotu šo likuma normu, ir nepieciešams, lai ienākumi, ko persona iegulda funkcionāli līdzīga nekustamā īpašuma iegādē, nebūtu mazāki par starpību starp vecās mājas vai dzīvokļa izmaksām pērkot un izmaksām, par kurām objekts tika pārdots.
Ja persona ir ieguldījusi funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā mazāku summu nekā ar nodokli apliekamā starpība, tad starpība starp ieguldītajiem līdzekļiem un summu, kas tiek aplikta ar nodokli, tiek uzskatīta par apliekamo ienākumu.
Ar nodokli neapliek ienākumus no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas radušies sakarā ar īpašuma dalīšanu šķiršanās gadījumā, ja vismaz 12 mēnešus pēc kārtas pirms atsavināšanas līguma noslēgšanas datuma tā bija abu laulāto deklarētā dzīvesvieta, kas netika deklarēta kā papildu adrese.
Ja tiek atsavināts nekustamais īpašums, ko veido zeme, un uz šīs zemes vēlāk uzceltā ēka vai būve (īpašumtiesības uz zemi tika iegūtas un nostiprinātas zemesgrāmatā agrāk nekā ēka vai būve), nekustamā īpašuma iegūšanas datums ir diena, kad ēka vai būve ierakstīta zemesgrāmatā.
Piemēram, fiziskā persona 2003. gadā iegādājās zemes gabalu būvniecībai un ierakstīja to zemesgrāmatā. Tad tika uzcelta māja, un 2017. gadā tā tika nodota ekspluatācijā un ierakstīta zemesgrāmatā. 2018. gadā bija jāpārdod māja kopā ar zemi. Ienākumi no pārdošanas tiks aplikti ar nodokļi, jo nav pagājuši 5 gadi kopš brīža, kad māja tika ierakstīta zemesgrāmatā.
Kā tiek noteikta nekustamā īpašuma sākotnējā vērtība un ar nodokli apliekamā ienākuma samazināšana.
Ja tomēr nekustamā īpašuma atsavināšanas laikā tiek gūti ienākumi un par visām pazīmēm ir jāmaksā nodoklis, jāsaprot, ka nodoklis tiek maksāts tikai no starpības starp ienākumiem, kas gūti no pārdošanas cenas un sākotnējas cenas. Ar sākotnējo cenu saprot summu, par kādu nekustamais īpašums tika nopirkts (summa, kas norādīta zemesgrāmatas aktā, mantojuma apliecībā, dāvinājuma līgumā).
Ar nodokli apliekamo ienākumu var samazināt ar:
- šajā nekustamā īpašumā veikto remontu un rekonstrukcijas summu, ja to var apstiprināt ar dokumentiem (durvju, logu, santehnikas nomaiņa utt.);
- nekustamā īpašuma iegādes un reģistrācijas izdevumu summu (valsts nodevas, komisijas maksas, notariālie un citi līdzīgi izdevumi).
Jāiesniedz dokumenti kā pierādījums, ar kuru palīdzību var noteikt, ka konkrētajā nekustamā īpašumā ir veikti remontdarbi un uzlabojumi.
Ja nekustamais īpašums tika nopirkts uz kredīta, tad ar nodokli apliekamo ienākumu samazinājumā var iekļaut arī kredīta procentu maksājumus, ja vien kredīts tika izsniegts šī nekustamā īpašuma iegādei.
Nekustamā īpašuma pārdošana uz nomaksu
Slēdzot līgumus par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu pa daļām uz vairākiem gadiem, jāpatur prātā, ka likuma izpratnē ienākumi no nekustamā īpašuma atsavināšanas tiek saņemti trīs nodokļu taksācijas periodos no līguma noslēgšanas gada. Tas nozīmē, ka, deklarējot ienākumus trešajā periodā, tiek norādīts viss atlikušais no atsavināšanas gūtais ienākums, neskatoties uz to, ka nauda vēl nav saņemta.
Termiņi deklarācijas iesniegšanai Latvijas Republikas Valsts ieņēmumu dienestā un nodokļu nomaksa.
Deklarācijas iesniegšanas termiņš ir atkarīgs no ceturksnī saņemto ienākumu summas:
- ja kopējie ienākumi no darījumiem ar nekustamā īpašuma atsavināšanu ceturksnī pārsniedz 1000 eiro, deklarācija jāiesniedz reizi ceturksnī pirms tā mēneša 15. datuma, kas seko ceturksnim, kurā saņemti kapitāla pieaugumi;
- ja kopējie ienākumi no darījumiem ar nekustamā īpašuma atsavināšanu ceturksnī nepārsniedz 1000 eiro, deklarācija jāiesniedz līdz nākamā gada 15. janvārim.
Pēc deklarācijas iesniegšanas 15 dienu laikā ir jāmaksā nodoklis valsts budžetā.
Praksē joprojām ir daudz dažādu situāciju, kas saistītas ar īpašuma sadali (piemēram, šķiršanās laikā), nekustamā īpašuma pārdošanu, kas sastāv no zemes gabala un ēkām, būvēm, privatizēto dzīvokļu pārdošanas, kas objektīvu iemeslu dēļ nav iekļauti zemesgrāmatā. Nosakot ar nodokli apliekamo ienākumu, liela loma ir dzīvesvietas deklarēšanas periodiem tiem, kuri ilgu laiku atrodas ārzemēs, utt. Šādās “nestandarta” situācijās jāvadās ne tikai no likuma pantiem, bet arī no Ministru kabineta noteikumiem, Centrālās statistikas pārvaldes datiem, Civillikuma zināšanām un citiem juridiskiem aspektiem.
Aktuāli
